¿Qué es la tasa interna de retorno y cómo se aplica en bienes raíces en Guadalajara?
23 agosto 2023
Una de las formas más efectivas para conocer el potencial rentable de una inversión inmobiliaria es calcular la tasa interna de retorno o TIR. Si buscas una explicación más detallada sobre la esencia de la métrica, ¡has llegado al mejor lugar!
Básicamente, la tasa interna de retorno es una medida de rentabilidad que se aplica en varios productos financieros y proyectos con la intención de detectar si, en efecto, son rentables teniendo en cuenta el monto desembolsado inicialmente y el rendimiento total.
En cuanto a sus beneficios, esta métrica es clave para detectar si realmente vale la pena poner en marcha un proyecto, comprar un cierto activo financiero e invertir en un bien raíz.
Esto significa que, al calcular la TIR, podemos tener una visión muy precisa sobre los efectos de una determinada inversión. Por ejemplo, el cálculo de la TIR permite entender si es una buena idea comprar un cierto bien raíz.
Incluso, podemos calcular la TIR de varios proyectos, activos y bienes raíces, para luego comparar los resultados e identificar, ante la coyuntura actual, la mejor alternativa para inyectar dinero y no morir en el intento.
Así pues, en líneas generales, decimos que la tasa interna de retorno:
- Evita malgastar el dinero;
- descubrir el período de tiempo necesario para recuperar la inversión;
- conocer la mejor alternativa de inversión entre varias opciones;
- tomar las decisiones de inversión más alineadas con tus expectativas de rentabilidad.
Fíjate que estamos hablando de una métrica que no solo te ayuda a comprar el inmueble que proporcione la mayor rentabilidad, sino que también puedes hacerlo considerando los diferentes períodos de inversión y otros factores relacionados con tu momento actual.
¡Quédate con nosotros para profundizar tus conocimientos en la tasa interna de retorno!
¿Qué es la tasa interna de retorno y cómo se calcula?
La tasa interna de retorno es uno de los conceptos generales en el ámbito de los bienes raíces que no puedes dejar de conocer y, sobre todo, calcular.
En el entorno inmobiliario, la tasa interna de retorno o TIR consiste en una métrica usada como referencia en los proyectos de inversión indicando si un determinado bien raíz presenta la rentabilidad mínima esperada.
Así, la TIR es un indicador que ayuda a decidir si vale la pena o no comprar un cierto inmueble y, por ende, disminuye el riesgo de pérdida financiera.
Aprende a calcular la TIR
En líneas generales, tomar una decisión inmobiliaria implica poner en la balanza el riesgo y el retorno. Para que valga la pena inyectar el dinero en un proyecto inmobiliario, el retorno de inversión debe ser superior al riesgo involucrado.
Una de las formas más efectivas de descubrir el rendimiento del capital invertido es calcular la Tasa Interna de Retorno o TIR, ya que permite conocer la rentabilidad de una inversión considerando diferentes períodos de tiempo, plazos y el costo de oportunidad de la cantidad disponible.
Sin más preámbulos, entremos de lleno en su dinámica de cálculo:
Tasa de rentabilidad = [(Ganancia – Costo de inversión) / Costo de la inversión] * 100
Por ejemplo, queremos invertir en un inmueble de USD 100.000,00 con la intención de venderlo por USD 130.000,00 después de 12 meses. Para conocer la TIR debes aplicar el siguiente cálculo:
TIR = USD 130.000,00 – USD 100.000,00 / 100.000,00 * 100
TIR = 30%
Muy bien, tenemos el valor de la tasa interna de retorno, pero, ¿cómo sabemos si esta es buena, mala o regular?
En líneas prácticas, una mayor TIR refleja una mayor rentabilidad. Para entender si el índice obtenido realmente atiende las expectativas, debemos compararlo con una referencia, 0 (financiación propia) o al costo de dinero (cuando involucra el capital de terceros).
Si el inversionista no necesita recurrir a un financiamiento:
- TIR < 0: No se compra el bien raíz, ya que el proyecto de inversión presenta una rentabilidad inferior a la mínima requerida.
- TIR = 0: Indica que la compra del inmueble no genera ni pérdidas ni beneficios, por lo tanto, es indiferente si se lleva a cabo la transacción.
- TIR > 0: Una TIR superior a cero indica que el proyecto es aceptable, con una rentabilidad superior a la mínima requerida.
Caso el inversionista necesite recurrir a un crédito hipotecario, es necesario comparar la TIR con el costo del dinero (k):
- TIR < k: La rentabilidad del proyecto no cubre los costos del financiamiento.
- TIR = k: Es importante observar el entorno para identificar la posibilidad que la tasa muestre signos de alza, ya que no se gana ni se pierde.
- TIR > k: La transacción es interesante y potencialmente rentable, ya que el resultado es superior al coste de financiamiento.
Considerando el valor de TIR obtenido en el ejemplo, 30%, el inversionista necesita evaluar si el porcentaje es igual o superior a su referencia como el costo de oportunidad de optar por ese proyecto y echar por tierra a otro. Caso entienda que un 30% de rentabilidad cubre sus expectativas, este negocio sí que vale la pena.
Es importante señalar que, el cálculo manual de la TIR puede ser un poco complejo por lo cual, se recomienda usar un programa como Microsoft Excel para agilizar los cálculos y los registros o contar con un software que proporcione información automática y actualizada acerca de esta métrica.
Inversión: ¿cómo se relaciona con la tasa interna de retorno?
La compra de un inmueble involucra un estudio previo que abarca desde la viabilidad financiera del inversionista, las preferencias en materia de características y localización hasta el potencial rentable del inmueble.
Al calcular la tasa interna de retorno, el inversionista puede entender si, de hecho, vale la pena invertir en un determinado bien raíz o inyectar su dinero en otro proyecto. Esto corrobora la idea de que cuanto mayor es la TIR, mayor es la rentabilidad del proyecto.
Más allá de permitir tener una dimensión inmediata y sencilla del potencial rentable de una inversión, la TIR aporta información sobre el rendimiento anual de una inversión a lo largo del tiempo en que se tenga un bien raíz.
Así pues, posibilita entender si un inmueble orientado a la renta genera buenos beneficios mientras lo tenemos alquilado o si vale la pena invertir en otros activos financieros que presenten una mayor rentabilidad. Incluso, permite descubrir si es más recomendable adquirir una propiedad o invertir en fondos inmobiliarios.
Por último, debemos destacar que el cálculo de la TIR aporta información sobre la viabilidad de tomar un préstamo como medida para captar capital y complementar el monto necesario para adquirir el bien raíz.
Ventajas y desventajas de usar la métrica
La utilización de la tasa interna de retorno como referencia para la toma de decisión acerca de un determinado proyecto inmobiliario presenta pros y contras que deben ser cuidadosamente evaluados por el inversionista.
Entre las ventajas de tenerla en cuenta, destacamos el hecho que promueve decisiones de inversión mucho más efectivas que ofrezcan suficiente rentabilidad como para hacer un buen negocio.
Por ejemplo, si la rentabilidad mínima requerida por un inversionista es de 5%. Si la TIR supera este porcentaje, vale la pena comprar el bien raíz. Caso la TIR sea de 3,6%, es recomendable dar un paso atrás y verificar otras opciones de inmuebles.
En lo concerniente a las ventajas, la TIR aporta la rentabilidad media anual de un bien raíz. Esto quiere decir que la tasa permite comparar diferentes alternativas de proyectos inmobiliarios o activos financieros, considerando diversas duraciones. Por lo cual, la métrica es clave para analizar de modo muy preciso la mejor alternativa para el inversionista considerando sus flujos de efectivo, tema que abordamos en el siguiente apartado.
En cuanto a sus desventajas, encontramos que la TIR no considera los impuestos ni la inflación, por lo cual, puede cambiar expresivamente los resultados de una operación inmobiliaria.
Además, dependiendo de la circunstancia o del objetivo, puede ser muy difícil calcularla, ya que se mezclan tasas de diferentes períodos —anuales y mensuales— y no considera las reinversiones que pueden llevarse a cabo para obtener una rentabilidad extra.
Otro punto negativo de la TIR es que no acapara la oscilación de los precios futuros, lo que puede ser especialmente arriesgado ante precios muy volátiles, ya sea por largo plazo de duración de un proyecto inmobiliario o por la inflación.
Flujos de efectivo: ¿cómo afectan la tasa interna de retorno?
Para muchos estudiosos, la tasa interna de retorno consiste en la tasa de descuento o tipo de interés que hace que el valor presente neto (VPN) o valor actual neto (VAN) de los diferentes flujos de caja sea igual a cero. Así pues, es una muy buena métrica para analizar las inversiones a largo plazo, ya que emplea los flujos de efectivo.
Como utiliza los flujos de efectivo, también conocidos como flujos de caja de diferentes períodos, tiende a aportar un resultado más exacto acerca de la viabilidad y de la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios, principalmente si consideramos que actualizan el valor del dinero a lo largo del tiempo.
De hecho, es importante tener en mente que los flujos de caja desiguales y el tiempo complican el cálculo de la tasa. Un buen ejemplo es comprar una propiedad aportando una determinada cantidad de dinero como entrada y dividiendo el saldo deudor en cuotas. Para calcular la TIR de manera efectiva, es indispensable conocer la fecha y la suma de cada cuota.
Ten en mente que la financiación de un bien raíz, por lo general, se aplica a más de 20 años. Como estamos hablando de un período de inversión extenso, con diferentes flujos de efectivo a diversos intervalos, calcular la TIR se convierte en un trámite complejo.
De ahí la necesidad de contar con el apoyo de un software específico o, en su defecto, una calculadora financiera.
¡Hasta aquí hemos llegado!
La tasa interna de retorno, TIR, es una métrica relevante para el inversionista que pretende invertir en bienes raíces, en especial, porque aporta una visión holística sobre la rentabilidad de un determinado proyecto inmobiliario.
Asimismo, es útil porque posibilita comparar opciones de propiedades y minimiza la pérdida de dinero inyectando el capital en un negocio que no otorga el retorno esperado.
Como ves, es fundamental conocer el concepto y saber calcular la tasa interna de retorno, ya sea manualmente, usando Microsoft Excel o recurriendo a un software específico.
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