Compra venta de un inmueble: ¿Qué es lo que debes saber antes de la operación?
17 marzo 2023
Tener dudas, cuando se trata de la compra venta de un inmueble es normal. Por eso, es importante informarse correctamente y asegurarse de que todo estará en regla para que la operación y la inversión no fallen.
En este artículo te contamos todo lo que necesitas saber antes de realizar una operación de este tipo, ¿estás listo? ¡Comencemos!
¿En qué consiste la compra venta de un inmueble?
Primero lo primero, ¿de qué hablamos cuando hablamos de compra venta de inmueble? En verdad, lo principal aquí es entender que se trata de una operación jurídica. La compra venta se efectúa cuando, por medio de un contrato, un comprador y un vendedor escrituran la propiedad que será intercambiada.
En principio, el comprador hará una oferta de dinero, generalmente en relación con investigaciones o estipulaciones previamente hechas acerca del valor del inmueble en cuestión, que, de ser aceptada por el vendedor, dará paso a los trámites oficiales.
Así, la propiedad pasará a ser legal y jurídicamente del comprador, cambiando los títulos de propiedad de forma permanente.
En resumen, un contrato de compra venta es un acuerdo oneroso bilateral y consensuado en donde, al intercambiar una suma de dinero determinada entre las dos partes, se pactan cambios de titularidad.
Instrumentos jurídicos clave para una operación eficiente y segura
Existe una serie de pasos jurídicos elementales para poder completar un acto de compra venta que, si bien no son complicados, quizás muchas personas desconocen. En principio, los pasos son tres:
1. Firma del contrato de reserva de compra
Este es el primer paso asociado a la oferta. En el cual el posible comprador realiza una oferta en la inmobiliaria, al entregar una suma de dinero adelantada para demostrar su interés y compromiso en aquella compra. Mientras esta no sea aceptada por el vendedor, la compra aún no está finalizada.
Sin embargo, si la transacción se da entre dos personas particulares, es decir, sin una inmobiliaria de por medio, el contrato de reserva de compra no suele ser utilizado. Por el contrario, se pasaría directamente al segundo paso.
2. Firma del boleto de compra venta
El boleto de compra-venta es, por decirlo de alguna manera, el contrato real. Si la oferta de dinero es aceptada, ambas partes se comprometen a escriturar en el futuro, como también se define el precio final, la forma de pago, la entrega del inmueble, las fechas y demás detalles.
Esta operación se produce a través de un notario que actuará como representante del comprador para asegurarse que todos los documentos sean correctos.
3. Firma de la escritura traslativa de dominio
Este es el paso final en donde se produce mediante el notario el acto formal y solemne, en presencia del comprador y el vendedor (o sus respectivos representantes), la venta de la propiedad en cuestión.
Luego de firmada la escritura la venta es efectiva. Además, en ese momento suele hacerse la entrega de las llaves al nuevo propietario.
¿Cómo es un contrato de compra venta de inmueble?
Para asegurarse de que el contrato efectivamente está bien hecho, es necesario confirmar que tenga todos los elementos de la siguiente lista:
1. Datos y declaraciones del vendedor
Debe estar explicitado quién o quiénes son la o las personas que venden los bienes inmuebles y si, además, poseen la capacidad legal de realizar dicho acto.
También, aquí deben figurar los datos del inmuebles tales como el número de registro, las especificaciones técnicas, la documentación y demás informaciones.
2. Datos y declaraciones del comprador
Así como deben figurar todos los datos del vendedor, también deben hacerlo los datos del comprador. Entonces, aquí figurarán sus datos personales y la aptitud legal para poder hacer la compra.
Además, también debe explicitar que está al tanto y ha recibido toda la información previamente compartida por el vendedor y el inmueble en cuestión.
3. Declaraciones de ambas partes
Luego, un tercer apartado termina por unificar este mutuo acuerdo donde son aceptadas la voluntad, responsabilidad y capacidades de ambos participantes.
4. Cláusulas
Las cláusulas de un contrato de compra venta especifican qué y cómo se llevará a cabo todo el proceso, es decir, las normas y condiciones y, además, las acciones a tomar en caso de incumplimiento de alguna de las dos partes.
Este tipo de contratos, en promedio, cuentan con aproximadamente 10 cláusulas, que son:
- Compresión de la acción que se está realizando. En este caso, la compra venta de un inmueble.
- Establecimiento del precio de venta de la propiedad, formas de pago, plazos de los mismos y acciones por incumplimiento.
- Explicitación de toda la información pertinente en relación con la solicitud de un crédito hipotecario.
- Establecimiento de los derechos de cancelación del contrato.
- Establecimiento de la fecha y formalización de la escritura pública de compra venta.
- Pacto sobre las fechas y condiciones de la entrega del inmueble.
- Especificación de la póliza de garantía sobre el inmueble.
- Estipulación de la reparación de fallas y defectos del inmueble según decidan en dicho contrato.
- Arreglo acerca de las entidades que pueden intermediar el conflicto en caso de discrepancias.
- Explicitación de los domicilios fiscales de ambas partes.
5. Anexos
Además de estas cláusulas comunes, los contratos también suelen tener anexos, tales como:
- Anexo A: Con especificaciones técnicas de la vivienda, es decir, los materiales utilizados en su construcción, las condiciones de seguridad, las características de la estructura, las instalaciones y demás.
- Anexo B: Con todo lo relativo a los términos y condiciones de la garantía del inmueble.
- Anexo C: Con el detalle de la información y documentación sobre el inmueble que fue puesta a disposición del comprador.
¿Qué profesionales están involucrados en la compra venta de inmuebles?
Los profesionales que rodean este tipo de operaciones son tan importantes como las partes involucradas. Son quienes te guiarán y acompañarán en el proceso, cada uno con su tarea específica, después de todo, la administración de propiedades no es tarea sencilla.
Algunos de los profesionales con los que deberás tratar son:
1. Notarios
Los notarios son de los involucrados más importantes porque son quiénes verificarán toda la documentación, los impuestos y demás, asegurándose de que todo esté en orden y en términos legales.
Así, evitarás problemas y sorpresas en la transacción.
2. Abogados
Si hay un inmueble desocupado quizás no necesites un abogado, pero si, por el contrario, es necesario realizar un desalojo, querrás tener buenos abogados a tu lado.
Además, también pueden intervenir en caso de cualquier otra infracción grave.
3. Arquitectos
Los arquitectos serán quiénes realizarán todos los certificados necesarios para luego poder adjuntar a las escrituras que realicen los notarios.
De esta manera, te asegurarás que todo lo referido a la propiedad de manera física está en orden.
4. Agrimensores o topógrafos
Estos profesionales son los encargados de verificar que las dimensiones indicadas por los vendedores son las correctas.
5. Agentes inmobiliarios y tasadores
Estos son valiosos asesores en cuanto a cuestiones como el valor del mercado las condiciones y características dadas del proceso de compra.
Esto es de mayor ayuda cuando quizás hay dudas en sobre cómo invertir porque, además, pueden ayudar con la delimitación de un índice de gastos operativos que son más que útiles para conocer el rendimiento de una inversión.
7 consejos para hacer una compra venta de un inmueble exitosa
Habiendo entendido todos los pasos básicos que hacen a una operación de compra venta de inmueble, adentrarse en la adopción de algunos consejos que mejoren aún más todo el proceso, puede ser útil.
Aquí te va una lista de 7 consejos para hacer una compra de inmueble realmente exitosa, ¡vamos!
1. Verifica la solvencia del inmueble
El estudio de solvencia de inmuebles es muy común en el rubro inmobiliario y se refiere al análisis de finanzas del futuro inquilino. Generalmente suele hacerlo el comprador, para asegurarse de que quién comprará en verdad está en condiciones de pagarlo. Sin embargo, una buena recomendación es que, si estás del lado de la compra, tú mismo te asegures de que estás en una situación ideal para hacer frente al gasto.
Los estudios de solvencia son muy habituales antes de la formalización de cualquier contrato inmobiliario porque, además, también son utilizados para la obtención de las hipotecas.
2. Señala las partes intervinientes
Aunque parezca obvio, muchos contratos se ven frustrados o terminan por durar más tiempo de lo común por, por ejemplo, haber señalado el nombre del propietario de forma incorrecta en la escritura pública o en alguno de los documentos oficiales. Por eso, verificar que todos los datos estén correctamente deletreados y especificados, es elemental antes de cualquier compra venta.
Un vendedor puede figurar en los documentos en calidad de propietario, poseedor, copropietario o mandatario, estas distinciones y sus diferencias tienen distintos efectos jurídicos y, además, implican distintos tipos de riegos.
Por ejemplo, es bastante común que en las compra ventas, los inmuebles que son en sociedad conyugal, requieran el consentimiento de ambos. O, en el caso de la disolución conyugal, verificar la validez de la misma y cómo ha quedado todo después de eso para proceder con prudencia.
3. Comprueba que el vendedor sea quien dice ser
Antes de firmar cualquier documento, no estaría mal que le dediques un tiempo a investigar y verificar la identidad del vendedor. Es mejor pecar de desconfiado que cometer un grave error luego. Para eso, puedes contratar un equipo de profesionales que hagan esta investigación y verificación de datos por ti, así podrás dormir tranquilo sabiendo que haces negocios con alguien de bien y evitar estafas.
4. Verifica los datos del inmueble
Este paso se refiere a, básicamente, identificar física y jurídicamente el inmueble en cuestión. Algunas preguntas que debes tener en cuenta para saber con seguridad qué está pasando exactamente con el inmueble son:
- ¿Es una propiedad pública o privada?
- ¿El inmueble posee características especiales?
- ¿Es un bien ejidal o de litigio?
Todos estos datos son importantes para saber exactamente qué tipo de venta es en la que estás participando y te dejarán mucho más tranquilo.
5. Tomate el tiempo correspondiente
¡No te apresures! Antes de comprar, tomate todo el tiempo que sea necesario para investigar, verificar y asegurar todo.
Una de las cosas que deberías hacer al menos dos o tres veces antes de hacer cualquier arreglo, es visitar el inmueble y comprobar todas sus instalaciones. También es bueno hacer averiguaciones sobre el vecindario en donde está ubicado o, si es un edificio, el ambiente del mismo.
Todas estas son cuestiones que quizás no figuren en los documentos y que deberías comprobar con tus propios ojos.
6. Verifica las expensas
Aunque este dato es más bien para compras de departamentos ubicados en edificios, ya que éstos suelen ser los que cobran por el mantenimiento del mismo, es una muy buena idea verificar con exactitud las expensas de ser el caso.
Muchos anuncios de ventas suelen estar desactualizados o ser engañosos en este sentido. No vaya a ser que, por desconocimiento e ignorancia, después termines en un embrollo que cueste mucho más de lo que esperabas.
Siempre es recomendable pedir la última liquidación de expensas para corroborar si, efectivamente, están en concordancia con lo que se haya estipulado en los papeles.
7. Deja todo aclarado por escrito
Es importante que todo lo que sea charlado, luego esté estipulado de manera escrita para ser firmado. Aunque hablar es importante, no debes dejarte fiar simplemente por palabras.
Algunas de las cosas a estipular son:
- De haber instalaciones o muebles que se venden con el inmueble, ¿cuáles son?
- ¿Quién se hará cargo de los gastos de escritura, impuestos y comisiones?
- ¿Cómo se procederá en caso de incumplimiento?
Y así con todos los detalles pertinentes. Esto evitará problemas en el futuro.
En resumen, la compra venta de un inmueble no es complicada, pero sí debe ser hecha con seriedad y paciencia. Haciendo un pequeño repaso, rodéate de un buen equipo de profesionales, verifica y estipula todos los datos y, además, ocúpate de conocer en profundidad el inmueble y la zona del mismo.
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