Tipos de plusvalía en bienes raíces y cómo afectan el valor de tu propiedad
27 junio 2023
En el sector inmobiliario, se conoce como plusvalía al aumento del valor de una propiedad a través del tiempo, el cual se produce mayormente por factores externos independientes a la propiedad y al dueño de la misma.
Para realizar una buena inversión inmobiliaria, es necesario conocer a detalle cuáles son los factores que influyen en la plusvalía y de qué manera lo hacen, puesto que esto determina en gran medida la rentabilidad futura que pueda generar la propiedad.
En México, la plusvalía es un factor importante en el mercado inmobiliario, ya que es utilizada tanto por compradores como vendedores y sirve para tener una perspectiva de si la inversión que se está por realizar es una inversión de alto rendimiento.
A continuación te contaremos los tipos de plusvalía que existen en bienes raíces para que conozcas los factores más importantes antes de tomar una decisión de inversión en el sector inmobiliario.
¿Qué es la plusvalía?
La plusvalía es un concepto desarrollado en la obra «El Capital», escrita por el filósofo y economista alemán Karl Marx. El autor parte de discusiones y estudios de otros autores clásicos, como David Ricardo o Adam Smith, quienes establecieron los cimientos de lo que hoy se conoce como macroeconomía.
También conocida como plusvalor, este concepto económico hace referencia al valor adicional que se crea en un proceso productivo más allá del costo de los materiales y la mano de obra utilizada en ese proceso.
En este sentido, según Marx, plusvalía es la ganancia que obtiene el empleador al vender los productos o servicios producidos por sus trabajadores después de haber pagado a estos últimos un salario por su trabajo.
Por otra parte, la Real Academia Española (RAE) define la plusvalía como el «incremento del valor de un bien por causas extrínsecas a él».
¿Qué es plusvalía la inmobiliaria?
Ya vimos el origen y significado del concepto de plusvalía, sin embargo, en el sector inmobiliario este término tiene un significado ligeramente diferente.
La plusvalía hace referencia al incremento del valor de un inmueble con el pasar del tiempo, el cual es producido por distintos factores externos independientes de la propiedad misma, como el crecimiento de la demanda de propiedades en un área determinada, la mejora de las condiciones de vida en esa área, la llegada de nuevos servicios y equipamiento cercanos, la inversión en infraestructuras públicas, entre otros.
En general, la plusvalía inmobiliaria se mide como la diferencia entre el precio de venta de una propiedad y su precio de compra, la cual es expresada en término porcentuales.
Por ello, la plusvalía es un factor importante a considerar al momento de tomar decisiones sobre la compra o venta de una propiedad, debido a que puede indicar el potencial de valorización de la propiedad a largo plazo.
Es importante resaltar que la plusvalía inmobiliaria no es una garantía de ganancia, puesto que los precios de las propiedades pueden fluctuar en función de diversos factores externos, como la evolución de la economía, las políticas urbanísticas, los cambios en la oferta y la demanda, entre otros.
Por eso es importante saber calcularla, pues con ella es posible evaluar cuidadosamente todos los factores relevantes antes de tomar una decisión de inversión.
¿Cómo calcular la plusvalía?
Antes de calcular el valor de una propiedad es necesario definir el tipo de inmueble y su finalidad, debido a que estos factores determinarán el cálculo y su naturaleza.
En este sentido, los inmuebles que expresan plusvalía son:
- las viviendas;
- los edificios, tanto en construcción, acabados o en proyecto;
- los locales comerciales;
- los estacionamientos;
- los terrenos;
- las oficinas y almacenes;
- las concesiones;
- los edificios comerciales.
Para calcular la plusvalía de los bienes inmuebles se deben considerar sus fines, entre los que se encuentran los siguientes:
- Comerciales: son usadas para transacciones comerciales, empresas en disolución o para determinar herencias.
- Hipotecarios: son usados como garantía para préstamos hipotecarios.
- Catastrales: son realizadas por un catastro, quien se basa en criterios establecidos por las normativas legales para cálculos de declaración de impuestos, impuesto predial o expropiación.
- Para seguros: son meramente técnicas, por lo que no se toma en cuenta la cotización del mercado, sino el valor de la construcción y, en este caso, tampoco intervienen los valores del suelo.
- Otros fines administrativos: la administración actúa con valores propios y métodos en la aplicación de su normativa específica.
En general, el cálculo de la plusvalía de un inmueble se realiza comparando el precio de venta actual con el precio de compra original ajustado por la inflación y los gastos de adquisición y venta, como el costo de trámite de escritura, por ejemplo.
Tipos de plusvalía
En el sector inmobiliario existen dos tipos de plusvalía:
- Plusvalía potencial: este tipo de plusvalía se refiere a una proyección del aumento futuro del valor de una propiedad debido a factores externos, como el desarrollo de la infraestructura o la mejora de servicios en la zona.
- Plusvalía realizada: se refiere al aumento real del valor de una propiedad que se produjo debido a factores internos y externos, como mejoras realizadas en el inmueble, un aumento en la demanda de la zona o una mejora en la economía local.
La plusvalía potencial es relevante en zonas con un alto potencial de crecimiento, mientras que la plusvalía realizada se refleja en el precio de venta actual y puede resultar una medida importante de la rentabilidad de una inversión inmobiliaria a corto o mediano plazo.
Factores que contribuyen a su aumento
Los factores que influyen en la plusvalía de un inmueble, son aquellos que mejoran las condiciones de la propiedad y que impactan en la calidad de vida de quienes viven allí. Entre estos factores se encuentran:
1. Ubicación
La ubicación es un factor determinante para el estatus de una propiedad, con lo cual permite proyectar un aumento posible de la plusvalía.
Esto explica por qué generalmente una casa o departamento en el centro de una ciudad tiene un precio más elevado (y, por ende, mayor plusvalía) que una ubicada en las zonas aledañas.
2. Servicios públicos y privados
Las propiedades ubicadas en zonas con cercanía a lugares de interés suelen tener una mayor demanda, lo cual equivale a mayor plusvalía.
Los servicios públicos hacen referencia a la infraestructura urbana que elevan la calidad de vida y aportan beneficios a los habitantes, mejorando así el nivel de la zona, por ejemplo:
- drenaje;
- red de energía eléctrica;
- sistema de agua potable;
- recolección de basura;
- internet y telefonía;
- gas natural;
- entre otros.
Dentro de los servicios privados que también contribuyen a la mejora de la calidad de vida de los habitantes de la zona y la plusvalía de los inmuebles, se encuentran los siguientes:
- centros comerciales;
- escuelas;
- hospitales;
- centros recreativos como polideportivos, cines, teatros, iglesias y parques;
- vías de transporte;
- comercio;
- industria y trabajo.
Aunque es importante la disponibilidad y cercanía de los servicios públicos y privados que mencionamos anteriormente, hay ocasiones en que esta cercanía no incrementa la plusvalía, debido principalmente a la contaminación auditiva y visual, así como por los congestionamientos por la gran afluencia de tráfico.
3. Movilidad urbana y vías de comunicación
Acá se incluyen a las avenidas y calles disponibles que garantizan un desplazamiento variado, rápido y seguro, para cumplir con las demandas de desplazamiento de los habitantes de la zona.
También se refiere a la disponibilidad de sistemas de transporte público, como camiones, metro, trolebuses, taxis, entre otros.
4. Desarrollos futuros
Conocer los planes de desarrollo urbano que poseen los estados y municipios a largo plazo para el crecimiento de la ciudad, te permitirá saber el uso que se hará del suelo actual, sabiendo así cuáles son los tipos de negocios y viviendas que se construirán en la zona a futuro.
A su vez, los planes de desarrollo futuro permiten visualizar las vialidades que se necesitarán y tener una visión más concreta del conjunto en que se convertirá la zona.
Esto es importante sobre todo al comprar una propiedad que se encuentra en una zona en vías de desarrollo, así sabrás el potencial con el que cuenta la zona para los próximos años y podrás estimar si la plusvalía del inmueble aumentará.
En este sentido, la plusvalía del inmueble puede incrementar según el avance que tenga la zona, así que, si es una ubicación con gran potencial económico, en un periodo de 3 a 5 años podrías alquilar o vender la propiedad a un precio mayor del actual.
5. Condiciones del mercado
La oferta y demanda de inmuebles en la zona tienen una gran influencia en el valor de una propiedad, por ejemplo, mientras más elevada sea la búsqueda de propiedades en la zona, el precio de los departamentos y las casas será más elevado.
Por otro lado, cuando las propiedades de condiciones y tamaños similares tienen una demanda elevada en el área, también será mayor el valor. Mientras que, por el contrario, si existe una gran cantidad de propiedades similares en la zona y la demanda es baja, el valor tiende a bajar.
Las tasas de préstamos hipotecarios también influyen en la demanda de propiedades. Cuando estas son bajas, la demanda de inmuebles tiende a subir, elevando también los valores de las propiedades. Sin embargo, unas tasas más elevadas causan el efecto contrario, reducen la demanda de propiedades y, por ende, su valor.
6. Estado de la propiedad
Aunque antes mencionamos que la plusvalía se ve influenciada en mayor medida por factores externos, es necesario el buen mantenimiento del inmueble por parte del propietario para lograr su preservación y evitar que se deprecie.
Los materiales que se han utilizado en la construcción de la propiedad también influyen en la plusvalía, pues si son de buena calidad y se encuentran en buen estado, los compradores potenciales le darán más valor.
En el caso de viviendas y departamentos, es fundamental mantener la pintura de las paredes y techos, el cambio de tuberías o cableados en buen estado hasta que se haya finalizado su tiempo de vida útil, así como la impermeabilización.
Cuando se trata de terrenos en los que se piensa construir a corto o mediano plazo, esto implica mantenerlo sin malezas, limpio y con los impuestos al día.
Contemplar las remodelaciones con las que se puedan incluir amenidades en la propiedad para complementar los servicios que esta ya ofrece, también podrían tener un impacto en la plusvalía junto a los demás factores.
7. Seguridad
Las propiedades ubicadas en zonas con menores índices de inseguridad, o que están ubicadas en un desarrollo que dispone de acceso controlado para garantizar el bienestar y la seguridad de las familias que habitan allí, tienen una demanda mayor.
Considerando que la seguridad es de suma importancia para todas las personas a la hora de rentar o alquilar una propiedad, esta tiene una gran influencia en el valor de los bienes inmuebles.
8. Tendencias del mercado
Las tendencias del mercado también pueden influir en el valor de una propiedad, por ejemplo, si hay un interés creciente hacia la sostenibilidad y el uso de energías renovables (como ocurre actualmente), una propiedad con características renovables tendrá mayor plusvalía sobre otra que carezca de ellas.
9. Arquitectura y vistas
Si la vivienda o departamento fue diseñado por un arquitecto reconocido y además supo aprovechar los espacios, hay más posibilidades de que el valor de la propiedad sea mayor.
Las vistas también influyen, puesto que una residencia en una ubicación con vista a un parque o a la naturaleza es mucho más llamativa que una con vistas al centro congestionado de la ciudad, por ejemplo.
Conoce la plusvalía de tus inversiones y saca mayor provecho de ellas
Ahora que ya conoces qué es la plusvalía y los tipos que existen en el mercado inmobiliario, además de cómo se calculan, estarás más atento a cuidar los aspectos que influyen en el valor de tu propiedad.
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