Vida útil de un inmueble: ¿cuánto tiempo puede durar una casa o departamento?
12 enero 2023
Una de las dudas más comunes de los propietarios de una vivienda es <<¿Cuántos años podré disponer del inmueble?>>.
Si este es tu caso, prepárate para conocer los factores que hacen que una propiedad raíz se deprecie y cómo lograr que se conserve lo mejor posible tras el paso de los años.
En este artículo, te vamos a explicar qué es la vida útil de un inmueble, cómo se define y en qué afecta su precio.
¿Qué es la vida útil de un inmueble?
La vida útil de un inmueble no es más que el periodo de tiempo que transcurre desde que este fue terminado de construir, hasta que; ya sea por la degradación de los materiales o por obsolescencia, ya no puede ser habitado o desempeñar las funciones para las que fue construido. En términos prácticos, es como si la construcción tuviera una fecha de vencimiento.
Ahora te debes estar preguntando, ¿será importante acatar la vida útil de los inmuebles? De la misma forma en que si comemos un alimento caducado este nos puede hacer daño, vivir en un inmueble que ya excedió su vida útil puede ser perjudicial; hacerlo conlleva muchos riesgos y por ello los bienes raíces pierden su valor.
Está claro que, si la vivienda en la que resides tiene canales para aguas lluvias demasiado antiguos, estos tienden a fallar. Lo mismo pasa con los sistemas de alcantarillado, acueducto y las conexiones eléctricas. Ni que decir de los materiales de construcción de los tejados, por ejemplo, o los pisos y las paredes que tienen que soportar humedades y tormentas.
Ahora bien, la vida útil de un inmueble está determinada por una serie de factores que detallamos a continuación:
1.Materiales de construcción del inmueble
Los materiales de construcción del inmueble y su estado en el momento que se hace el avalúo es uno de los factores clave. Los materiales más usuales de las casas son la madera, el adobe, cemento, hierro, zinc, aluminio y PVC. Cada uno de estos elementos tiene un periodo de vida útil por separado.
Madera
Tiene una vida útil de treinta años, aproximadamente. No obstante, puede durar incluso varias décadas más, como puede quedar obsoleta antes de esos treinta años. Todo depende del control de la humedad y de las plagas con que se mantenga el inmueble. Asimismo, las estructuras, marcos, cielos rasos y acabados que se construyan con madera, pueden ser conservados mejor con tratamientos de cuidados y lacas especiales.
Adobe y cemento
Tanto los adobes como el concreto, son materiales de construcción que pueden llegar a durar más de cincuenta años. Sin embargo, puede haber deficiencias de la estructura, que con los años harán que se deterioren las paredes. Así mismo, la humedad puede lograr que el concreto se degrade de manera acelerada. Por ello, aunque las viviendas hechas con estos materiales suelen ser más resistentes, demandan un buen mantenimiento.
Aluminio y zinc
Se estima que el aluminio como material de construcción tiene una utilidad de alrededor de cuarenta años. Al igual que materiales como la madera, el aluminio debe recibir tratamientos para que, en su caso la corrosión, no lo deteriore antes de tiempo. El zinc, por su parte, es un material que resiste muy bien la intemperie y por ello se usa en los tejados y en ciertos tipos de revestimientos de estructuras. Su vida útil es de aproximadamente cuarenta años.
Hierro
El hierro es un material que está presente en las construcciones en las varillas y otras piezas que conforman las estructuras. Dependiendo de que tan expuesto quede a las condiciones medioambientales, puede llegar a tener una vida útil por encima de los setenta años. Sus principales enemigos son la oxidación y la corrosión por contacto con el agua. Para que pueda tener una vida funcional más prolongada debe estar protegido o, en su defecto, recubierto con pinturas u otros materiales.
Componentes de PVC
El policloruro de vinilo, mejor conocido como PVC, es un material con el que usualmente se fabrican tuberías, paneles para cielos rasos, revestimientos para conexiones eléctricas; entre otros componentes. Su periodo de utilidad es de alrededor de treinta años.
Esto también depende en gran medida de la exposición que tenga a las condiciones ambientales. Los agentes que más lo pueden degradar son la luz del sol y la humedad excesiva.
Pintura
Hay muchos tipos de pintura para construcciones. La clasificación más común que solemos hacer, es pintura para interiores y pintura para exteriores.
Las pinturas para exteriores tienen características que las hacen soportar mejor la humedad y la luz solar. Por su parte, las pinturas de interiores ofrecen una textura más suave.
Ambos tipos de pintura pueden ser útiles hasta por veinte años. Sin embargo, la recomendación de la mayoría de los fabricantes es que se renueve máximo cada diez años. De esta manera se asegura que las paredes tengan una óptima protección.
Por otra parte, las pinturas impermeabilizantes tienen una utilidad de diez años.
2. Zona donde se encuentra el inmueble
La zona donde se encuentra ubicado el inmueble también puede influir en la vida útil de este. Tengamos en cuenta que hay lugares en los que las condiciones medioambientales son más extremas y aceleran el deterioro de los materiales.
De igual manera, la presencia de aguas subterráneas, fallas geológicas y tránsito de cargas pesadas por las vías contiguas puede desestabilizar los terrenos y, en consecuencia, afectar la habitabilidad de las propiedades.
3. Funcionalidad de sus sistemas y conexiones
Las instalaciones eléctricas, de acueducto y alcantarillado, son componentes de los inmuebles que quedan obsoletos después de unas cuantas décadas. No solo se trata de que dejan de funcionar de manera eficiente, sino que no se adaptan a los avances tecnológicos.
En la actualidad, cada vez es más común que las casas se vuelvan inteligentes y sus sistemas se integren para hacer la vida del ser humano más sencilla. Por ello, su vida útil no sobrepasa los treinta años.
4. Número de reparaciones realizadas a la propiedad
Entre más reparaciones de gran importancia haya tenido la propiedad, mayor es su antigüedad, por lo tanto, la vida útil que le queda en general, es más reducida.
En este punto cuentan también las remodelaciones, ampliaciones, rediseños de la estructura, adición de nuevas puertas, ventanas, construcción de terrazas, cambios de fachada; y cualquier otro tipo de intervención a la propiedad raíz, que pueda producir variaciones en el estilo y funcionalidad de la vivienda.
¿Cómo se define la vida útil de un inmueble?
La habitabilidad de un inmueble se calcula teniendo en cuenta las condiciones generales de la propiedad. Los factores decisivos para decir cuánto le queda de vida, son la integridad de los materiales de construcción y la modernidad de los sistemas esenciales de la vivienda.
En México, se utiliza el método físico de valuación de construcciones, este método establece un periodo promedio de utilidad en concordancia con el tipo de construcción. Te lo presentamos a continuación:
- Inmueble residencial de lujo: 70 años.
- Inmueble residencial de buena calidad: 70 años.
- Vivienda promedio de buena calidad: 60 años.
- Vivienda promedio de mediana calidad: 60 años.
- Viviendas de interés social-popular con acabados: 50 años.
- Viviendas de interés social-popular con semiacabados: 50 años.
- Viviendas de interés social-popular auto construcción: 50 años.
- Departamentos de lujo: 70 años.
- Departamentos de buena calidad: 70 años.
- Departamentos de mediana calidad: 60 años.
- Departamentos de interés social: 50 años.
Estos periodos de tiempo son de referencia; para hacer una estimación precisa de la habitabilidad de la propiedad, se procede a hacer pruebas y observaciones del estado de los materiales.
En esta etapa se tienen en cuenta elementos como la estructura de la construcción, la cimentación, los componentes de albañilería, instalaciones eléctricas, recubrimientos y, por supuesto la condición de los materiales de construcción.
Entre más reciente sea el inmueble y menos reparaciones relevantes haya tenido, mayor es su tasación.
¿Cómo se hace la valuación para conocer el tiempo de vida útil del inmueble?
La valuación del tiempo de la habitabilidad de una propiedad, se hace cuando este es puesto en venta. En este caso, el procedimiento se denomina “avaluó inmobiliario”. Mediante este avalúo se puede establecer de manera objetiva el precio de venta.
Al momento de hacer la negociación para adquirir una propiedad raíz, como comprador, puedes exigir que el propietario te facilite los resultados del avalúo inmobiliario.
¿En qué afecta la vida útil de un inmueble a su precio?
En este aspecto, debemos señalar lo más lógico: a medida que el inmueble se va acercando a la finalización de su periodo útil, su valor va decreciendo.
Lo que puede hacer un propietario para menguar la devaluación de la propiedad es remplazar, remodelar y reparar los diferentes elementos del inmueble que sean obsoletos.
Con ello, no se logra que el bien raíz aumente su valor en una futura venta, sino que su precio no caiga de manera estrepitosa.
¿Cómo aumentar la vida útil de su vivienda?
Definitivamente, una vivienda sí puede extender de manera considerable su vida útil. Para ello, el o los propietarios deben invertir lo que sea necesario para reparar lo que se deba reparar.
Además, es muy importante actualizar las instalaciones, tanto las eléctricas, como las de agua, cada cierto tiempo. Esto es muy relevante ya que pequeñas fallas en este tipo de instalaciones pueden ocasionar problemas más graves a futuro, como cortos circuitos y fugas de agua. Por esta razón, es mejor modernizarlas o reemplazar tramos defectuosos cada que haya necesidad.
Igualmente, es imperativo subsanar humedades; para ello, es importante propiciar una óptima ventilación de los ambientes del inmueble, para que no proliferen los hongos. Estos son los que ocasionan en su mayoría el deterioro de las paredes.
Aunado a esto, se deben programar reparaciones cada cierto tiempo, de los tejados (con sus respectivos canales), las puertas y ventanales, hacer cambios en los pisos, renovar los servicios sanitarios; entre muchas otras labores.
Los expertos recomiendan hacer reparaciones integrales a las viviendas cada diez años, máximo doce. De esta manera, los propietarios se aseguran de que el bien se mantenga por encima de la media de depreciación de los bienes inmuebles en el país.
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