Tasación inmobiliaria: ¿Qué es y cuál es la importancia de esta práctica?
22 febrero 2023
Al momento de comprar o vender un inmueble, la tasación inmobiliaria es indispensable.
Si eres quien compra, puedes solicitarle a quien vende que haga tasar el inmueble para tener mayor seguridad sobre el precio, pero si los actuales propietarios no cuentan con una tasación, es muy importante hacer una antes de acordar el precio de la propiedad.
En este artículo te mostramos por qué es importante realizar una tasación inmobiliaria y te damos algunas claves que deberías tener en cuenta antes de adquirir un bien inmueble.
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Qué es una tasación inmobiliaria
La tasación inmobiliaria es un proceso que sirve para determinar el valor objetivo de una propiedad de cara a su compra o a su venta.
Este proceso se lleva a cabo por una empresa especializada en tasar propiedades o por un individuo experto en el tema y certificado para ello. El documento o informe que resulta de esta tarea tiene efectos legales de avalúo.
La importancia de la tasación inmobiliaria
La tasación inmobiliaria es un procedimiento importante para lograr un trato justo en una operación de compraventa inmobiliaria. Por eso, cuando el proceso es llevado a cabo por profesionales, tanto el vendedor como el comprador pueden estar tranquilos al cerrar el trato.
Es importante tener presente que durante la tasación inmobiliaria se tienen en cuenta diferentes factores que permiten determinar el valor a la fecha de cualquier inmueble. Es decir, cualquier detalle que pueda incidir en el precio de venta saldrá a la luz, por eso es tan confiable.
¿Quién lleva a cabo una tasación inmobiliaria?
Como ya mencionamos, la tasación la puede llevar a cabo una empresa especializada en tasar propiedades o un profesional certificado en bienes raíces.
Algunos de los profesionales que pueden realizar una tasación inmobiliaria son:
- arquitectos;
- ingenieros civiles;
- abogados especializados en peritaje de inmuebles;
- y, en algunos casos, jueces.
La clave de este oficio, además de tener conocimiento sobre estructuras y otros elementos de las propiedades inmuebles, es tener un conocimiento profundo sobre el mercado inmobiliario y sobre el marco legal de esta actividad en el país en que se lleva a cabo.
Qué se debe tener en cuenta al tasar un inmueble
Al tasar una propiedad se deben tener en cuenta una serie de aspectos, los cuales mencionamos a continuación:
Ubicación y entorno del inmueble
La ubicación y el entorno del inmueble influyen bastante en su tasación.
En todas las ciudades hay zonas con un avalúo más alto, ya sea por sus características naturales o por el estrato socioeconómico de quienes viven allí. También, hay zonas que se revalorizan gracias al desarrollo de proyectos prometedores tanto públicos como privados.
De igual manera, si un área se desvaloriza, todos los bienes inmuebles ubicados en ella sufren esa depreciación.
En cuanto al entorno, influirá en el valor si el inmueble pertenece a un coto o es parte de un proyecto urbanístico. También si la propiedad está ubicada en una zona residencial o comercial. Estos aspectos pueden ser decisivos en una negociación.
Por ejemplo, si un cliente busca un ambiente familiar, no le agradará saber que en la esquina hay un bar, ya que esto influirá en el ruido y en el tránsito por las calles contiguas a la propiedad.
Orientación y condiciones de luz natural
Este es un punto importante en la tasación inmobiliaria, porque nadie quiere tener una propiedad oscura u orientada de manera deficiente.
Por ello, al tasar el inmueble, se tienen en cuenta la orientación y las condiciones de luz natural, es decir, en qué momentos del día recibe luz del sol. Por ejemplo, si la propiedad recibe luz del sol en las mañanas y en las tardes (disposición este-oeste), esto elevará su valor.
Estado de la construcción
Toda propiedad tiene un periodo de vida útil. Por eso, entre más se acerca la propiedad a ese momento, menor es su precio.
En este sentido, una tasación inmobiliaria define cuál es la vida útil de una propiedad y cuál es el costo de reparar o modernizar las conexiones y sistemas que la componen.
Por eso, al tasar propiedades se revisan las tuberías y baterías sanitarias, lavaplatos, lavamanos, duchas, conexiones para lavadoras y calentadores de agua, pues la mayoría de los elementos que necesitan reparaciones suelen estar en la cocina y en el baño.
De igual manera, se comprueba el estado de las conexiones eléctricas, tomas de corriente, switches y demás detalles de este tipo.
Ten en cuenta que las obras de reparación que haya que realizar en la propiedad se restarán del precio de venta.
Superficie total de la propiedad
En una tasación inmobiliaria se tiene en cuenta el terreno total de la propiedad y se avalúa el área construida.
Por ello, el número de ambientes que hay en la propiedad, cuántas habitaciones tiene, el diseño de las divisiones y los accesos, son aspectos relevantes para determinar su valor.
Por ejemplo, si hay más de un cuarto de baño o si la habitación principal tiene baño privado y walking closet, el valor de la propiedad se elevará.
Presencia de obras complementarias
Las obras complementarias inciden en el valor de una propiedad, así como también es determinante el valor de la inversión y la idoneidad de la obra.
Obras complementarias pueden ser:
- albercas;
- asadores;
- chimeneas;
- terrazas;
- quioscos;
- otras amenidades.
Además, en este aspecto se incluyen características como parqueaderos (cubiertos y para visitas) y bodega. En el caso de los departamentos ubicados en cotos residenciales, se incluyen también gimnasios y espacios de uso comunitario.
Criterios para la tasación
Estos son los criterios que se tienen en cuenta para definir el precio base de un inmueble:
Referentes directos
Consiste en encontrar propiedades similares a la que se debe tasar para tomar como referencia su precio. Entre más puntos de comparación haya entre las propiedades, más preciso será el avalúo. También se puede comparar con el precio de otros inmuebles que estén en la misma área residencial, avenida, calle, coto o edificio.
A partir de esta comparación se resaltan las características que hacen a ese inmueble especial y se las tasa como diferenciales.
Valor de reposición
Cuando se trata de propiedades difíciles de tasar por su antigüedad o sus características, se procede a calcular el valor de la construcción de acuerdo con los precios actuales de los materiales y acabados. Luego, el precio de venta se define a partir de este y otros aspectos de la propiedad.
Este criterio se usa solo cuando se pierden los valores de referencia necesarios para tasar los inmuebles o se trata de bienes incomparables.
Capitalización de ingresos
Este criterio tiene en cuenta los ingresos que genera una propiedad. Por ejemplo, si se conoce el valor de renta anual y la tasa de rentabilidad anual de un departamento que está en renta, se puede calcular su valor de mercado mediante una fórmula matemática. Este criterio se usa solo cuando no se encuentra un mejor referente para la propiedad.
Las mejores prácticas a tener en cuenta cuando se va a tasar una propiedad
Si estás dispuesto a invertir en una propiedad, a continuación encontrarás algunas claves para tener en cuenta antes de hacerlo:
Establece tu presupuesto
Tener en claro la cantidad de dinero que puedes o deseas pagar por una propiedad es básico, ya que así podrás descartar aquellas opciones y zonas residenciales que excedan tu presupuesto.
¿Cómo deberías establecer tu presupuesto? Teniendo en cuenta tu capacidad de endeudamiento, es decir, tu capacidad de pagar una cuota mensual sin que se vea afectada tu economía.
También puedes añadir a la ecuación el saldo máximo de crédito al que puedes acceder, con su cuota mensual e intereses incluidos.
Compara precios
Comparar el precio de la propiedad en la que estás interesado con el de otras de similares características es un método muy efectivo para saber si una propiedad tiene un precio de venta justo o no.
No te concentres en una sola zona de la ciudad, más aún si eres inversor, pues todo eso te servirá para saber si estás ante una opción ventajosa o no.
Solicita la documentación necesaria
Antes de dar el paso final, asegúrate de que toda la documentación esté en regla.
Comprueba que el metraje estipulado del inmueble esté debidamente certificado en el documento oficial de propiedad. También verifica la información adicional relevante, como dueños actuales, dirección exacta, inscripción a servicios públicos y demás documentación necesaria para el traspaso del inmueble.
Visita la propiedad y analiza el entorno
Tal vez sea una obviedad, pero visita la propiedad antes de tomar una decisión. Solo así podrás experimentar cómo te sentirías viviendo allí, conocer los horarios del transporte público, revisar el estado general del inmueble, comprobar la seguridad del sector, las condiciones de ruido y la contaminación, entre otros factores importantes.
Además, podrás añadir a tus cálculos los arreglos que tendrás que hacerle al lugar para sentirte a gusto viviendo allí.
Como señalamos antes, el entorno influye directamente en la tasación de una propiedad. Por eso, analiza el entorno para asegurarte de que ofrece ciertas características propias de una buena apuesta:
Acceso a servicios y sitios de interés
Este punto involucra todo tipo de lugares esenciales, como hospitales, clínicas, farmacias, comisarías de policía, escuelas, jardines infantiles, centros comerciales, sucursales bancarias y cajeros electrónicos, entre otros.
En pocas palabras, se trata de la presencia en la zona residencial o en sus alrededores de todos estos sitios que son elementales para la vida familiar.
Esto se debe tener muy presente al comprar inmuebles como inversión, pues los compradores siempre analizan las posibilidades que tienen de acceder a entretenimiento, salud, seguridad y servicios bancarios cerca de la propiedad que piensan adquirir. Lo ideal es que estos servicios se encuentren en un perímetro no superior a 5 kilómetros a la redonda.
Accesibilidad a la propiedad
Los indicadores principales son la conexión con las vías principales de la ciudad y el acceso al transporte público. Incluso si te movilizas siempre en coche, es muy importante que a la propiedad llegue el transporte público, más aún si para ti es una inversión que piensas hacer efectiva más adelante.
Asimismo, es importante que analices los accesos privados de la propiedad o el coto en el que esté ubicada. Fíjate en el estado de las calles contiguas, en las áreas de estacionamiento con las que cuenta y la facilidad para acceder a la zona residencial y a la vivienda caminando.
Condiciones de seguridad
Las condiciones de seguridad del entorno son cruciales. La propiedad debe estar libre de riesgos, por ello es importante que cuente con sistemas de vigilancia y un circuito de cámaras de seguridad.
Asimismo, debe estar apartada de fallas geológicas, zonas de alto riesgo de deslizamientos y otras condiciones desfavorables para el inmueble.
Cercanía de zonas verdes
Las zonas verdes como parques, jardines, plazas y áreas arboladas, no pueden faltar para tener una óptima experiencia.
Estos sitios tienen un valor muy importante en el estilo de vida moderno y cada vez son más escasos, por ello son más apreciados. Tenlo en cuenta cuando estés a punto de hacer la inversión.
¡Hasta aquí llegamos con este artículo!
Como ves, hacer una tasación inmobiliaria antes de comprar un bien implica un proceso minucioso, pero totalmente necesario, ya que puede evitarte hacerte pagar de más por el inmueble o que la gestión de la propiedad sea complicada.
Recuerda en todo momento los factores que te enseñamos en este artículo cuando vayas a hacer efectiva la inversión.
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