¿Quieres comprar un inmueble pero no sabes cómo evaluar si el precio se encuentra dentro del rango de mercado ni cuánto pagarás de impuesto predial? La forma más efectiva de entender más sobre estos aspectos es conocer en profundidad de qué se trata el valor catastral de un inmueble.
En líneas generales, el valor catastral es lo que cuesta una propiedad. Pero aunque en un primer momento analizarlo puede parecer una operación sencilla, para obtener la valuación adecuada debemos considerar una serie de factores, como los metros cuadrados del bien raíz y su localización.
Pero, al final, ¿por qué es importante conocer el valor catastral?
Fíjate que, sin conocer el precio de una propiedad bajo la perspectiva tributaria, es dificultoso llevar a cabo una negociación, pues las partes no tienen una base para trabajar en materia de impuestos. Asimismo, el precio de la propiedad incide en el monto del impuesto predial, lo que debe tenerse en cuenta en el momento de planificar la compra de un departamento o casa.
Además, el valor catastral de un inmueble incide en el impuesto sobre la renta y en el impuesto sobre adquisición de inmuebles. Esto quiere decir que, al comprar un bien raíz, debes prestar atención al precio pero, también, considerar que no es la única suma que deberás abonar en una transacción de compraventa.
De hecho, este es un tema muy importante que requiere atención. Lee nuestro contenido para acceder a más detalles sobre el concepto y descubrir cómo saber el valor catastral de un inmueble.
¿Qué es el valor catastral de un inmueble?
El valor catastral consiste en una metodología de valoración de bienes raíces empleado por el Catastro del Municipio o por la entidad federativa en la que esté ubicada tu propiedad inmueble.
Como se refiere a cuánto cuesta una propiedad, es un monto variable de acuerdo con las características y la ubicación de cada inmueble. Es una cantidad de dinero que, por lo general, se actualiza anualmente. Por ello, el valor catastral de una propiedad mexicana puede presentar oscilaciones importantes a lo largo de los años.
Acerca de este tema, es importante mencionar que el catastro inmobiliario posibilita a los propietarios de bienes raíces estimar el precio de venta de su propiedad en el mercado.
A raíz de la importancia de definir adecuadamente el valor catastral de un inmueble, muchos dueños de inmuebles deciden recurrir al apoyo de un experto. Por ejemplo, de una empresa del rubro inmobiliario o de un notario público.
Ten en cuenta que la forma como los propietarios establecen la suma se refleja automáticamente en la posibilidad de un inversionista comprar o no un cierto bien raíz. O sea, el cálculo del valor catastral de un inmueble incide de manera expresiva en los trámites de inversión inmobiliaria.
A pesar de que esta suma cumple un rol importante, debemos tener clara la idea de que no es el único factor relevante en el momento de comprar o vender una propiedad. Así pues, necesitamos considerar que existen diferencias entre valor catastral y valor comercial.
Como dijimos anteriormente, el valor catastral consta de la valuación del bien raíz y es objeto de referencia para el cálculo de varios impuestos. Por otro lado, el avalúo comercial consiste en el valor del bien raíz en el mercado inmobiliario. Esto puede variar de acuerdo con el profesional que lo defina.
En cuanto a este último, debemos tener mucho cuidado al establecerlo, puesto que una valuación inferior al valor real representa una posible pérdida de dinero y una sobrevaluación puede dificultar en gran medida la venta de la propiedad.
Basándonos en esta información, corroboramos que el valor catastral es más preciso y justo que el comercial, tanto es así que se lo considera una base para las entidades que gestionan y regulan el cobro de impuestos.
Por último, vale la pena tener en mente que, al calcular un valor catastral adecuado, podemos hacer una investigación más detallada y exacta acerca de si es interesante comprar o vender para obtener una mayor rentabilidad.
¿Cómo se calcula el valor catastral de una propiedad?
Ahora que conoces la esencia del concepto, es hora de dedicarnos a la parte práctica. Es decir, al cálculo del valor catastral de una propiedad.
En primer lugar, es importante considerar que el catastro determina la base teniendo en cuenta las características físicas del bien raíz, así como sus aspectos jurídicos y económicos.
El cálculo del valor catastral de un inmueble puede ser realizado, además de por el ente público, por notarios y colegios de valuadores certificados por la Sociedad Hipotecaria Federal.
Para fijar un precio justo, se necesita sumar el valor catastral del suelo al valor catastral de la construcción. Asimismo, los profesionales deben recordar que el valor catastral no puede ser superior al valor de mercado del bien raíz.
Luego de realizar un estudio sobre el precio de las propiedades bajo su óptica, el catastro registra y estructura estadísticas con los datos de los inmuebles en su región. Tras emitir el avalúo catastral de una propiedad, el ente puede definir la suma de dinero que se debe pagar de impuestos.
En materia técnica, el valor catastral de un inmueble implica la consideración de numerosas variables, como tamaño del terreno, tipo de construcción, ubicación, antigüedad, estado del bien raíz y los precios de mercado de otras propiedades parecidas al objeto de análisis.
Otros puntos que debemos tener en cuenta es que los avalúos catastrales presentan un período de vigencia determinado que inicia a partir de la fecha de emisión y cambian cuando se efectúan modificaciones en las características del bien raíz.
Para obtener el avalúo catastral de un inmueble, el interesado debe presentar los siguientes documentos:
- Original y copia de la identidad del dueño de la propiedad
- Plano del terreno
- Escritura del bien raíz
- Copia del valor catastral actualizado
- Solicitud por escrito que explique a detalle la necesidad del avalúo catastral
- Croquis de la localización
Mayormente, el avalúo es solicitado y llevado a cabo por el gobierno que rige sobre la zona donde se ubica el bien raíz. No obstante, a veces es pedido por ciertas entidades privadas para conocer el valor de la propiedad y/o de los impuestos que inciden en el inmueble.
¿Existe una fórmula para calcular el valor catastral?
Aquí ratificamos que el cálculo implica sumar el valor catastral del suelo con el valor catastral de la construcción, siendo que estos montos oscilan de acuerdo con los estándares de cada municipio, alcaldía o estado, y dependen del área que se usa y del catálogo de tipologías constructivas definidas con antelación.
En lo concerniente al valor catastral del suelo, varía acorde con el área donde se encuentre. Así pues, de acuerdo con el valor del suelo, los bienes raíces se dividen en:
- Áreas de valor: son las manzanas que presentan equipamiento, infraestructura, inmuebles y una dinámica inmobiliaria similares.
- Enclaves de valor: consisten en edificaciones o manzanas que presentan únicamente inmuebles de uso residencial. De esta manera, se diferencian del resto de las construcciones del área.
- Corredor de valor: son propiedades que colindan con las vías públicas. Como presentan una mayor actividad comercial, se incrementa el valor catastral del suelo.
En caso de que el terreno se encuentre en Ciudad de México, puedes verificar los valores de los diferentes tipos de suelo en las tablas del Código Fiscal de la CDMX.
Para otras ciudades, estados o alcaldías, lo ideal es consultar a la entidad responsable de los valores catastrales para obtener la información que necesitas.
¿Y qué podemos decir del valor catastral de una construcción?
El cálculo de este valor requiere considerar 2 puntos clave:
- Tipo de construcción: uso del inmueble y cantidad de niveles o pisos de la edificación.
- Clase, de acuerdo con la tabla de valores unitarios de las construcciones: incluye las características del espacio como servicios, estructuras, acabados, etc.
Para conocer los valores en CDMX, el interesado debe acceder al documento disponible en el sitio web gubernamental. Si el inmueble se ubica en otra ciudad, debe buscar la entidad correspondiente.
Tras verificar el monto por metro cuadrado edificado, es necesario multiplicar esa cantidad por el número de m2 del área construida de la propiedad considerando los diferentes niveles o pisos.
Una información relevante a tener en cuenta es que, según las leyes mexicanas, es posible restar un 0,8 % del valor catastral de la construcción por cada año que haya transcurrido a partir de su construcción. Por ejemplo, si la parte construida tiene 10 años, es posible quitar 8 % del valor catastral en cuestión.
Contando con esta información, podemos hacer el cálculo para conocer el valor catastral del inmueble sumando el valor del suelo y del espacio construido (restándole a este último el 0,8 % por cada año desde que se edificó).
¿Por qué es importante conocer el valor catastral de un inmueble?
Hemos mencionado la utilidad de calcular y considerar el valor catastral. Ante nuestro abordaje, es posible que hayas entendido que, básicamente, el valor catastral no tiene implicaciones comerciales, pero sí es decisivo desde el punto de vista administrativo y fiscal.
Esto se debe a que el valor catastral de un bien raíz incide en el proceso de definición de los impuestos vinculados a las viviendas como:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o ITPAJD.
- Impuesto sobre los Bienes Inmuebles o IBI.
- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o ISD.
- Plusvalía municipal o de la región donde se ubica la propiedad.
Por lo tanto, aunque no tenga connotación comercial directa, conocer el valor catastral juega un rol crucial en la definición de los tributos relacionados con el bien raíz, hecho que tiene importancia para los inversionistas.
Ten en cuenta que impuestos son cuentas pasivas que deben incluirse al presupuesto anual o mensual e inciden en la gestión del presupuesto y en la definición de los límites de los montos para inversión.
¿Cómo afecta el valor catastral al impuesto predial?
El impuesto predial es uno de los tributos con connotación inmobiliaria cuyo pago se realiza anualmente. Básicamente, se define como el tributo que grava una propiedad.
Presente en muchos países, el impuesto predial refuerza la idea de que los propietarios de bienes inmuebles (ya sean comerciales, industriales, agrícolas o residenciales) deben pagar una cuota al Estado.
En México, el impuesto predial se calcula sobre la base del valor catastral de la propiedad y se paga en los primeros meses del año.
Para facilitar su cumplimiento, también es posible abonar el tributo de forma bimestral (a excepción de los propietarios que pagan la cuota mínima, tales como pensionados, jubilados y personas de sesenta años de edad o más).
También, a menudo el Estado ofrece un descuento interesante para quienes efectúan el pago en enero. Se trata de un monto variable que depende de la entidad federativa y de la base anual, con el cual los propietarios logran reducciones de entre el 5 % y el 15 %.
En resumen, el valor catastral de un inmueble y el impuesto predial se relacionan teniendo como base el valor catastral del bien raíz (definido anualmente). Así, el monto del impuesto predial se ajusta cada año de acuerdo con valor catastral vigente.
¡Esto ha sido todo por hoy!
Para concluir, recordemos que el valor catastral de un inmueble es un punto clave para optimizar un trámite de compraventa, así como para estimar el monto de los impuestos que inciden en la propiedad.
Para compradores, vendedores e inmobiliarias, es importante conocer y saber calcular estas cifras aunque el valor de este impuesto no se vincule directamente con el precio de mercado del inmueble.
Incluso, recomendamos que los inversionistas, además de prestar atención en el precio de venta, consideren el valor catastral para conocer en profundidad tanto el presupuesto requerido para cerrar un trato como el retorno de su inversión.
Todo ello permitirá evaluar con más cautela la realidad financiera y la necesidad de tomar un préstamo o recurrir a otro método de acceso a inmuebles sin perjudicar la liquidez y solvencia para atender compromisos previamente asumidos.
Para obtener una valoración adecuada del valor catastral de un inmueble, vale la pena que el propietario siga las indicaciones mencionadas a lo largo del contenido. A saber: dirigirse al ente responsable, basarse en datos actualizados y solicitar el apoyo de notarios.
Además de preocuparse del valor catastral y de los impuestos, comprar un bien raíz supone una gran cantidad de cuidados. La mejor forma de evitar sorpresas poco agradables es recurrir al conocimiento y a la orientación de profesionales especializados en el rubro inmobiliario.
¡Obtén más detalles sobre la importancia de una sólida asesoría inmobiliaria leyendo este post sobre el tema!
