Cuando se lleva a cabo un negocio de bienes raíces lo indicado es que se realice un contrato de compraventa. Esto implica una relación entre un vendedor y un comprador, y debe asentarse en un documento.
Entre el vendedor y el comprador, hay un tercero que es un notario público. Este tercer actor define los recaudos que le dan legalidad al negocio. Es así que, bajo determinados acuerdos, y sometidos al respectivo registro, comienza a tener sentido el contrato de compraventa.
En definitiva, dicho documento es una formalidad sustentada legalmente, donde queda expresado lo que recibe el comprador y lo que cede el vendedor.
Al registrarse de esta manera, y con las firmas de cada uno, estará avalado por la personalidad jurídica que le dará legalidad. El contrato de compraventa fija los derechos que adquiere el comprador y que deja de tener el vendedor.
Es un documento muy explícito, y por lo demás específico. De modo que cuando tengamos la disponibilidad para llevar a cabo la compra de un inmueble, no olvidemos que debe existir obligatoriamente un contrato que testifique este evento.
Ahora, pasamos a definir una serie de aspectos que caracterizan a este tipo documento.
¡Sigamos leyendo!
Conoce lo que entendemos por un contrato de compraventa
Podemos empezar diciendo que un contrato compraventa es el acuerdo legal que suscribe un vendedor cuando entrega el inmueble que, hasta ahora ha sido de su propiedad, y lo pone en manos de otra persona, que en este caso es el comprador.
El documento sirve para que dicho procedimiento dé cuenta que se ha entregado determinada cantidad de dinero a cambio de la propiedad de un inmueble.
Condiciones que aplican en la elaboración de un contrato
Hay una serie de particularidades que podemos hallar en los contratos de compraventa. Y éstas son las que definen el cuerpo del documento. Veamos, seguidamente, cuáles son:
1.Se dice que es bilateral y oneroso
La existencia de las dos partes identificadas en el documento, y que definen en él sus derechos y obligaciones, refiere la bilateralidad de lo que se va a suscribir.
Por otra parte, bajo común acuerdo, se da fe de un provecho mutuo entre quienes participan en el negocio. A saber, hay uno que vende y otro que compra, y entre los dos hay una cantidad de dinero o un valor que se transmite.
2.Entendemos que es consensuado
Este aparte expresa que, entre ambos partícipes del acuerdo, hay un consentimiento. Se supone que para consumar esta relación debe haber algún escrito para poder protocolizarlo ante la Notaría, siendo así lo procedente.
En efecto, como se trata de la compraventa de un inmueble, lo recomendable es que haya una escritura pública que sea revisada por el notario y se ejecute su codificación en el archivo de esta oficina.
3.Algunas razones a considerar
Como se trata de un negocio entre dos partes interesadas, es importante que haya un consenso sobre los acuerdos. Esto indica que, definido el inmueble en calidad de cosa que se vende, se debe especificar lo relativo al tiempo y al modo en que se va entregar.
Otro tanto expresa el valor monetario, y las cláusulas que nos hablan sobre derechos y deberes de los negociadores. En este caso, resulta pertinente subrayar que en este tipo de compraventa se debe señalar, de llegar a existir, lo que en esta jerga se denomina “bienes accesorios”.
¿Qué son? Pues, representan los anexos, el garaje, y alguna construcción que se identifique como un valor agregado de la propiedad.
Es importante que aclaremos estos detalles, para que posteriormente no haya ningún reclamo y que el comprador, como el vendedor, exprese a ciencia cierta lo que está vendiendo. y el otro sepa lo que está comprando para poder valer sus derechos ante cualquier reclamo.
Ahora presentaremos aquí una lista de tipos de contratos
Hay una serie de modalidades que explican la existencia de diferentes tipos de contratos que gozan del amparo de la ley. Por ejemplo:
1. Los que son de reserva de dominio
Es una venta que deja en claro que lo que se vende sigue reservado a favor del vendedor, en tanto el comprador no liquide la totalidad del valor del inmueble. En este caso, debemos saber si nuestro contrato tiene estos criterios.
2. Entendemos que es un pacto de preferencia
Este procedimiento asienta los límites del comprador, pues al adquirir un bien inmueble, se precisa de un acuerdo en el que se aclara que la propiedad tiene un único vendedor.
3. Cuando se trata de pacto comisorio
Esta forma de negociación deja asentado en el documento que, quien compra el inmueble, tiene la obligación de devolverlo si llegara a no cumplir con lo pactado. Esta modalidad aplica para cuando el negocio ha fijado pagos o compromisos que se harán efectivos después de la entrega del bien.
4. El acuerdo fija que la compra venta se realizará a plazos
Refiere un compromiso de mutuo acuerdo entre las partes, donde el comprador se compromete a pagar por cuotas y abonar en determinado tiempo la cantidad estipulada.
5. De la llamada retroventa
También se le denomina de retracto convencional. Esta modalidad señala que el vendedor puede recuperar el inmueble vendido.
Es decir, podría decidir recomprarlo, debido a que, por ejemplo, ha mejorado su situación económica. Esta ventaja sobre el inmueble le permite ejercer un derecho previamente establecido en el contrato.
6. De los que son de reserva o arras
En efecto, traduce un anticipo que extiende el comprador, y lo entrega a favor del vendedor con la finalidad de asegurar el derecho de adquirir el inmueble en una fecha posterior.
7. Contratos de prueba o “ad gustum”
Es una manera que estila el vendedor y en la que procura satisfacer plenamente al comprador. En este sentido, le deja probar el inmueble para que decida si le gusta o no.
De ser afirmativo se procede a firmar el contrato definitivo de compraventa; de no gustarle no se consuma la operación.
8. Sin gravamen
Explica un tipo de documento que debe ser legalizado por un notario público. Este debe contener que el inmueble no tiene deudas o no está hipotecado. Es una relación que se aplica cuando se solicita financiamiento ante una entidad bancaria.
Lo que necesitamos para realizar un contrato compraventa
Como no se trata de una compraventa verbal, sino que se formaliza en la Notaría Pública, en esta oficina, precisamente, se exigen determinados recaudos que las partes deben presentar cuando se celebran los negociados.
Normalmente lo que nos exige el notario es lo siguiente:
- Las partes extienden la documentación respectiva.
- Domicilio del vendedor y el comprador. Puede requerirse la clave de Registro Federal de Contribuyentes y la de Única de Registro de Población.
- Documento de propiedad del inmueble: este aparte incluye la escritura pública, o cualquier documento oficial que dé cuenta de que el vendedor es propietario del inmueble.
- Identificación oficial del vendedor: se debe consignar los documentos de identidad vigentes.
- Si el vendedor está casado, se le exige el acta de matrimonio.
- En caso de que el vendedor sea una Sociedad Mercantil, es importante dar cuenta de la identificación respectiva.
- Certificación de gravamen, lo que señala que el bien no tiene ninguna deuda.
- Si el comprador es de nacionalidad extranjera, debe realizar un trámite ante la Secretaría de Relaciones Extranjeras.
- Y otros anexos que la Notaría señale.
Es importante hacer notar que solo el propietario del inmueble puede disponer de él para su venta. En su defecto, aquel que ha sido encomendado como apoderado del propietario con las facultades de dominio bien expresadas.
Otros detalles informativos para proceder con el contrato
Son una serie de aspectos que todo contrato de compraventa debe tener. En este sentido, precisamos:
Ubicación del inmueble
El domicilio del inmueble debe estar apuntado en el contrato. Y ser fiel al que está escrito en el título de propiedad. Otra información, es la referente a los metros cuadrados, linderos, medidas y propiedades que colindan con el inmueble.
Solvencia de servicios públicos
Los pagos por servicio de agua se han de consignar, y anexar los recibos.
Claridad predial
El número de cuenta predial está relacionado con la ubicación catastral del inmueble.
Fijar el precio del bien
El valor de lo acordado por el vendedor y el comprador se debe determinar en el documento. El monto se establece en una cantidad monetaria. Aunque la Ley reconozca otros tipos de desembolsos, estos sin embargo deben estar expresados en dinero.
Mejor es un avalúo
Si se anexa un avalúo lo recomendable es que sea levantado por un perito especialista, o un ingeniero civil. Esta relación sienta el valor comercial del inmueble para la fecha cuando se establece el contrato de compraventa.
Formas de pago y la fecha cuando se realizaron
Dependiendo de la forma cómo se llevó a cabo el pago, estos se reflejarán en el documento, tal y como fueron hechos. Es decir, aquí se ilustra si dicho pago fue realizado de manera electrónica, en efectivo, si hubo una sola transacción o fueron varios pagos que se efectuaron de mutuo acuerdo. Igualmente, se debe resaltar la fecha cuando se realizaron o si se harán en fechas posteriores a la firma del contrato.
Fijar la fecha de entrega del inmueble
Una vez que se ha suscrito el contrato, las partes acuerdan la entrega y el recibimiento del inmueble. Desde ya el bien pasa a ser propiedad del comprador. No obstante, pueda que se establezca la entrega luego de realizar alguna intervención a la propiedad, si se atiende una reparación o un mantenimiento; fijando de antemano la fecha para la entrega definitiva.
Debe estar liberado de comodatos y servidumbres
El vendedor, como propietario del inmueble declara que no existen terceros que puedan ejecutar algún reclamo ante las autoridades sobre la propiedad.
Veamos resumidos los pasos para formalizar el contrato
Como ya hemos dicho, hay varias etapas que cumplir para formalizar el contrato de compraventa. En este sentido, se expresan:
- La firma del contrato para sellar la compraventa del inmueble. La revisión y certificación del Notario Público.
- Inscripción y registro del documento en el Registro Público, lo cual permite el cambio de propietario del inmueble que se ha negociado.
- La vigencia del contrato, con una vigencia permanente. Cesado el derecho del vendedor sobre el bien, ya pasa a formar parte del patrimonio del comprador.
- Pago de Impuestos, pues el vendedor debe entregar el bien sin cargos del Impuesto Sobre la Renta (ISR), que se deriva por la venta realizada. El otro corre a cargo del comprador y es el Impuesto Sobre Adquisición de Inmueble (ISAI).
¡Cumplidos los pasos ya somos los nuevos propietarios!
Es importante que estemos asesorados en estos trámites. Lo recomendable es que al momento de que decidamos realizar una compraventa de un inmueble, busquemos la asesoría de algún abogado experto. Éste profesional nos sabrá guiar y nos arrojará luces para entender los límites y alcances del negocio que pensamos realizar.
En el mercado inmobiliario, en el momento en que cumplimos el rol de compradores, podemos contratar una debida asesoría, la cual la suelen ofrecer agentes que están destacados profesionalmente. Ellos también nos pueden acompañar en el proceso que implica un negocio de bienes raíces.
Igualmente, en el mercado hay un registro de agencias inmobiliarias que además de poseer una cartera de ofertas para la compra y venta, sirven para orientar a los compradores y vendedores a un feliz término en sus operaciones.
Nunca está demás solicitar la ayuda de los expertos, puesto que como hay dinero de por medio y está en juego una negociación que se aspira sea transparente, lo mejor es ir confiados.
Preguntas y ciertas dudas que asaltan a los compradores
Como todo negocio la compraventa de un bien inmueble tiene su protocolo. Para aquellos compradores que planifican realizar su primera incursión con el propósito de convertirse en propietarios, las dudas y las interrogantes no se hacen esperar.
En general, las preguntas que surgen convergen en apuntar que no haya ninguna duda en el camino para cerrar un negocio de compra de un bien inmueble.
Sabemos que la terminología técnica y legal que se concentra en algunas cláusulas de los contratos podría generar confusión y dudas.
Por eso, nos afanamos en aclararlas, y entre otras interrogante, respondemos:
¿En qué consiste un contrato de compraventa?
Reiteramos, es el protocolo legal que reúne a un vendedor y un comprador que planifican realizar un negocio por un bien inmueble. El vendedor dejara de tener derecho sobre la propiedad y la trasmitirá al comprador. La venta tiene un precio. Ahora el título de propiedad reseñará el nombre de otro propietario.
Y, ¿dónde se firma?
La firma de las partes, vendedor y comprador, se lleva a cabo en La Notaría Pública. Allí el notario revisa la documentación requerida y le dará su aprobación. Aceptado, se le coloca el visto bueno para la formalización del contrato.
¿Qué nos permite la posesión del contrato?
Es el documento que avala la compraventa. Tras firmarlo el comprador ya tiene todos los derechos sobre la propiedad y puede disponer de ella a su gusto.
¿Cómo definimos al comprador?
Es aquel que pagará el precio del bien inmueble, que al adquirirlo, pasará a ser su nuevo propietario.
¿Cómo definimos al vendedor?
Es el que aparece como propietario en el Registro Público de Propiedad. Y quien luego de recibir su pago o la cancelación total del bien, deja de tener derechos sobre la propiedad.
¿Qué debe contener el contrato?
Hay una diversidad de detalles que debemos consignar. A saber, es importante la fecha, el lugar donde se realiza el negocio, los nombres de la partes intervinientes, comprador y vendedor, su domicilio, título de propiedad, detalles de la propiedad, solvencias, avalúo, precio, fecha de entrega y, de seguidas, proceder ante la Notaría Pública.
¿Cómo podemos calcular el valor que tiene el inmueble?
Concurren aquí una serie de variables que se reúnen para definir el valor del inmueble. En primer lugar, se debe tener acceso a la boleta predial. En ella está queda plasmado el valor catastral, el cual es la valoración del inmueble que se determina por el valor del suelo y de la construcción, propiamente dicha.
Pero el valor de estos dos aspectos lo determina la ubicación del bien inmueble, los metros cuadrados tanto del terreno como de la construcción, el uso que disponga, la fecha de construcción, si tiene algún valor comercial; esta última información será aportada por el perito evaluador.
¿Cómo sabemos si el inmueble tendrá plusvalía?
Se debe tener una buena visión o estar bien informado sobre el desarrollo ulterior de la zona donde está ubicado el inmueble. Esto nos habla de la plusvalía, la cual es el valor que nuestra propiedad tendrá en el tiempo.
Su existencia dependerá de varios factores, bien sea la ubicación del inmueble, si cuenta con los servicios básicos, si está cerca de centros comerciales, de escuelas y supermercados; si tiene acceso, vías de comunicación y transporte, servicios como luz e internet, y planes de desarrollo en las áreas vecinas.
Todos estos factores inciden para que en un futuro el bien inmueble se revalorice y pueda entonces decirse que ha ganado plusvalía. Es un dato significativo y que hará crecer nuestra inversión en bienes raíces.
Momentos en los que pueden suceder incumplimientos
Se pueden registrar ocasiones en que las cosas no salen como se espera, por lo que es importante estar preparados en caso de que una de las partes incumpla el contrato de compraventa.
Aunque el contrato es el manifiesto legal por el cual ambas partes se comprometen a cumplir las condiciones descritas, es posible que se presenten ciertos incumplimientos que afectaran los intereses de cada uno de los partícipes en el negocio.
Por ello, es necesario especificar qué pasos se deben seguir en caso de que no se llegue a lo acordado.
¿Qué pasa si no se cumple con el contrato de compraventa?
Para evitar situaciones que signifiquen incumplimiento del contrato de compra y venta, es importante establecer previamente algunas cláusulas.
Se entiende por tales, los diversos acuerdos que señalan cómo se debe actuar a la hora en que suceda alguna eventualidad. Si una de las partes no llegara a cumplir con el pago estipulado, el afectado puede demandar una indemnización relativa a los daños y perjuicios. O, por el contrario, podrá cancelar el contrato.
Algunas cláusulas que se pueden aplicar al incumplimiento
Es posible registrar ciertas formas de incumplimiento de un contrato de compraventa de un bien inmueble, por lo que se deben establecer algunas cláusulas al respecto. Entre otras, las más comunes, son:
Cuando se cae en impago
Si en el contrato se llegara a acordar la cancelación de cuotas de pago en un periodo de tiempo determinado, y no se cumplieran según lo estipulado, se puede proceder haciendo una renegociación, previo al acuerdo entre las partes.
Otra medida sería cancelar el contrato, sin que participen terceros y no se llegue a un conflicto. Para evitarlo, se reintegra el valor negociado y sus respectivos intereses. Este acuerdo se suscribe en una fecha prevista, y quedará asentada en el contrato legalmente.
Cuando el vendedor opta por no entregar el bien inmueble
Si el vendedor no entrega el inmueble en el plazo establecido, se procede a aplicar las siguientes cláusulas:
- El vendedor puede alegar a su favor las causas que han dado lugar a esta situación, y si son aceptadas por el comprador, solo se pacta una nueva fecha.
- Cuando no hay ningún alegato convincente, se acepta como un incumplimiento del contrato, para lo cual hay sanciones.
Al registrarse anomalías en el bien inmueble
Se podría colocar una cláusula que nos indique que si se registraran eventos atípicos, fallas o riesgos no notificados por el vendedor, y no apuntadas en las especificaciones técnicas, el comprador estaría amparado para remitirle al vendedor lo que sucede, y así se proceda a realizar las mejoras requeridas.
En caso extremo el comprador puede exigir otro inmueble a cambio, o reintegrar el dinero pagado y sus intereses.
Hemos llegado al final de tan interesante información. Esperamos que te sea útil y puedas decidirte por el bien inmueble que tanto anhelas. Si te gustó este blog puedes leer otros de igual interés en nuestro blog.
