Fideicomiso inmobiliario: ¿de qué se trata este recurso y por qué debes considerarlo?
14 diciembre 2022
La anticipación a los escenarios económicos es la clave para salir bien en periodos de recesión, como los que acechan a muchos países, incluido México. La figura de fideicomiso inmobiliario se presenta como una solución tangible, segura y de mayor confianza para resguardar tus ahorros.
Informes del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi), pronostican una posible contracción del PIB que encienden las alarmas ante una posible recesión económica.
En tiempos de complejidad económica, los inversionistas eligen instrumentos financieros donde puedan asegurar sus ahorros, siendo el sector de bienes raíces, el que mayor confiabilidad genera debido a su bajo riesgo y las diversas opciones de inversión que ofrece.
Si estás interesado en ingresar en un proyecto inmobiliario como parte de tu planificación patrimonial, minimizando el riesgo ante escenarios de incertidumbres, entonces debes conocer qué es un fideicomiso inmobiliario, sus elementos, ventajas y desventajas.
¿Qué es el fideicomiso inmobiliario?
Es una herramienta legal que permite a los inversionistas a transferir sus bienes y/o derechos a una administración privada, la cual puede ser un banco o una inmobiliaria, para que administre, bajo acuerdos previamente configurados, el proyecto de bienes y raíces.
En palabras simples, el fideicomiso inmobiliario es un contrato compuesto por tres actores que son:
- el inversionista;
- el administrador;
- y el beneficiario.
En este se componen una transferencia de activos de un inmueble que está por construir, estableciendo las reglas de operación y las obligaciones de las partes dentro del proyecto inmobiliario.
Bajo la premisa de sacarle la mayor rentabilidad a un capital, esta figura es una alternativa para encarar emprendimientos inmobiliarios para largo plazo.
Es importante comprender que el nacimiento de esta figura jurídica viene por parte de los fideicomitentes (inversores) quienes, de la mano de un abogado, deciden transferir partes de sus activos (un terreno o propiedad) a través de los fiduciarios a los fideicomisarios.
Estas operaciones se suelen realizar al momento en el que una persona, dueña de un terreno, decide acordar con alguna institución bancaria o inmobiliaria el desarrollo de un proyecto de bienes raices en un terreno propio.
Elementos de un fideicomiso inmobiliario
Las partes que conforman un contrato de fideicomiso inmobiliario determinan el tipo de participación que tendrá en el proyecto de desarrollo de vivienda.
Estos elementos son:
Fideicomitente
Es el inversionista. Es decir, la figura que aporta los fondos para el desarrollo de la obra del inmueble, estableciendo condiciones de administración y distribución.
Fiduciario
Es el administrador. Esta figura/persona se encargará de coordinar los fondos impuestos en el desarrollo de la obra, con la misión de cumplir las disposiciones establecidas por el fideicomitente.
Fideicomisario
Es la persona a quien va dirigido el proyecto inmobiliario (beneficiario). Esta parte tendrá todos los derechos de propiedad que tenga relación con el fideicomiso, por eso puede vivir en el inmueble, remodelarlo, rentarlo, heredarlo o inclusive venderlo, dependiendo del contrato previamente establecido que se caracteriza por ser muy flexible y diverso.
Cabe resaltar que el fideicomitente suele convertirse en el fideicomisario.
Por ejemplo, si a una persona le plantean una situación donde deba recaudar documentos para comprar una casa antes de iniciar la obra, y ese sujeto aporta la cantidad de dinero exigido, el fiduciario ejecuta la obra con esos fondos, y cuando termina, automáticamente convierte quien en un principio era un inversionista a un beneficiario.
No obstante, también se debe remarcar que las figuras de fideicomiso no suelen ir dirigidas al fideicomisario/beneficiario, casi siempre viene del inversionista debido a que, en este punto inicial, no se está invirtiendo en un inmueble sino en un contrato donde se establecen criterios específicos para llevar a cabo la obra del inmueble.
Por eso no se suele recomendar esta figura como inversión para aquellas personas que estén comprando su primera vivienda o una inversión para primeros inmuebles propios.
¿Cuáles son las características de un contrato de fideicomiso?
Los contratos de fideicomisos suelen ser muy flexibles y distintos entre ellos. Por eso, es importante que los inversionistas lean detalladamente todas las cláusulas para conocer a la perfección el acuerdo que se va a firmar en el sector.
Dentro del mundo jurídico, resaltan las siguientes características de un contrato de fideicomiso:
- Titularidad del documento: el título legal de los activos del fideicomiso debe estar a nombre del fideicomisario, o a nombre de un representante del fideicomisario (beneficiario) previamente notificado.
- Separación del patrimonio: con este tipo de contrato el fideicomisario separa este activo de su patrimonio propio.
- Derechos del fideicomisario: en el documento se debe dejar claro de todos los beneficios que recibe sobre el inmueble.
- Confidencialidad: el fiduciario está en la obligación de mantener la confidencialidad de este tipo de operaciones, siempre y cuando esté autenticado por un notario mexicano.
- Consenso bilateral: el documento debe remarcar la voluntad de los partes, es decir, la iniciativa del fideicomitente y la aceptación del fiduciario, dentro de la ejecución del encargo.
- Duración: el fideicomiso debe puntualizar de forma precisa y clara la duración de la relación entre las partes del acuerdo con el inmueble.
- Formalidad del documento: al ser un acuerdo legal, debe celebrarse de forma escrita, cumpliendo con todos los requisitos de forma y fondo que la ley solicite.
Si quieres involucrarte en un proyecto inmobiliario, te recomendamos que cuentes con la asesoría de un equipo de profesionales que dominen estos aspectos legales. De esta forma tendrás las cláusulas muy claras y podrás conducir tu inversión por el mejor camino.
Ahora bien, según las características del contrato de fideicomiso inmobiliario, estas tienen distintas variaciones de nombres. Las más comunes de acuerdo con el Banco Inmobiliario Mexicano son:
Fideicomiso Inmobiliario A + B + Recursos
El objetivo de este contrato es especificar el reparto de las contraprestaciones recíprocas que se hará conforme a lo pactado previamente.
Fideicomiso de Zona Restringida
Este es un mecanismo legal utilizado para que los extranjeros puedan adquirir el dominio de bienes inmuebles en zonas restringidas (es decir, 100 km de las fronteras y 50 km de las costas).
Fideicomiso de Administración de Rentas
Este documento sienta las bases para el contrato de arrendamiento, donde se aportan los derechos al cobro de rentas de un inmueble, con el objetivo de que ese dinero sea distribuido entre los beneficiarios designados en el acuerdo.
El fideicomiso ideal es aquel que garantiza a sus constituyentes el anonimato, la seguridad y los exime del pago de impuestos.
¿Para qué sirve el fideicomiso de inmuebles?
El funcionamiento de esta figura legal depende de cuál sea tu posición dentro del contrato.
Si eres fideicomitente, este tipo de contrato te ayudará a diversificar tu portafolio de inversión, de la mano de un administrador profesional que se encargará de gestionar los fondos para generar rentabilidad.
Por su parte, los fiduciarios, quienes generalmente son bancos o instituciones de inversión, generan mayor confiabilidad. Esto ya que formar parte de un contrato de fideicomiso les permita obtener fondos para efectuar la construcción de la obra.
Mientras que los fideicomisarios obtienen beneficios fiscales al acceder a estos contratos, al igual que flexibilidad de financiamiento, dependiendo las opciones que el mercado ofrezca.
En términos generales, un fideicomiso ofrece seguridad jurídica a cualquiera de las partes involucradas dentro de la inversión.
¿Cómo funciona un fideicomiso inmobiliario?
La Asociación Mexicana de Contadores Públicos señala estos aspectos básicos para crear un fideicomiso:
- Determinar cuál es la finalidad que se desea realizar y seleccionar los bienes de los que se desea disponer para lograrlo.
- Seleccionar quién será el beneficiario.
- Elegir una institución financiera para que se encargue de la administración y pactar con la misma las condiciones de la administración.
- Tomar en cuenta que el fiduciario cobrará una remuneración por esta gestión, por lo cual es necesario tener una previsión de fondos para cumplir con el pago oportunamente.
- Definir el periodo de duración, recordando siempre las limitaciones de las duraciones estipuladas.
- Solicitar el contrato a la institución financiera.
- Las condiciones del contrato deberán ser sopesadas y discutidas; una vez que esto suceda, es necesario reunirse con la Institución financiera para su firma, y cuando sea el caso, ante fedatario público.
Esa etapa formaría parte de la estructuración del acuerdo al momento de iniciar el proyecto inmobiliario.
Luego entraría la fase preoperativa donde se recogen todos los requisitos y documentos necesarios para legalizar el proyecto y que se ejecute la obra, entrando en la fase operativa.
Por último, se encuentra la etapa de escrituración y cierre que es cuando la constructora hace oficial la finalización de la obra e informa que las unidades de viviendas se encuentran lista para iniciar el proceso de escrituración.
Al momento en el que se ha escriturado todos los inmuebles, el fiduciario hace el cierre contable con todos los pendientes para dar por terminado su función en el fideicomiso, y llega el turno de los beneficiarios de asegurar una propiedad.
Ventajas de un fideicomiso inmobiliario
Como inversionista, este tipo de contrato tiene muchos beneficios, pero también tiene algunas consecuencias que se deben tener presentes.
A continuación, definimos algunas de sus principales ventajas:
Reduce el riesgo de inversión
Involucrar un fideicomiso en un proyecto inmobiliario reduce significativamente el riesgo de la operación. Esto se debe al aislamiento del proyecto del patrimonio del desarrollador, constituyéndose en un patrimonio autónomo.
Bienes inembargables (cuidado patrimonial)
Gracias a que el fiduciario se deshace de sus propiedades, pero no de los bienes que de ellas percibe. Le impide que sus bienes sean embargables, además que no se gravan como patrimonio.
Beneficios fiscales
Con este tipo de contratos no te quedas comprometido como una empresa, por lo tanto, no tienes tantas obligaciones fiscales.
Seguridad jurídica
La transparencia de los procesos genera confiabilidad en las partes involucradas del acuerdo.
Flexibilidad
Los derechos de los fiduciarios (administradores) son negociables, abriendo la oportunidad de mayor margen de ganancia.
Estos aspectos de este tipo de acuerdo lo convierten en un vehículo ideal para iniciar inversiones en desarrollos inmobiliarios.
Desventajas de un fideicomiso inmobiliario
No obstante, los fideicomisos de bienes y raíces tiene algunas desventajas como lo son:
Pérdida de valor
La inversión esta sujeta a posibles pérdidas de valor del título por causa de la variación del valor de la moneda a la que se encuentran denominados sus ingresos y la moneda a la cual se realizan los gastos.
Costos adicionales para el desarrollador
La empresa o institución fiduciaria siempre cobra un honorario por conceptos de estructuración y de administración del fideicomiso. A pesar de que esto queda establecido en un contrato estandarizado, los costos suelen incrementar.
Pérdida de control
Existe poca capacidad de reacción de los inversores al momento que se ejecuta la obra, al destinar la dirección y control a los fiduciarios.
Desconocimiento del mercado
A pesar de ser una opción que ofrece mucha confianza en los inversionistas, realmente requiere de un equipo especializado para desarrollar un fideicomiso ajustado a las necesidades de las partes.
La idea principal de involucrarte en un fideicomiso inmobiliario es que una propiedad pueda producir beneficios económicos para el inversionista o para los terceros que esa persona defina.
Sin embargo, si ese proyecto te permite vivir en cotos privados, también lo puedes aprovechar para conseguir algún descuento por invertir en esa fase inicial.
¡Hemos llegado al final!
Ahora ya conoces más sobre qué es un fideicomiso inmobiliario, sus características y por qué deberías considerarlo.
Si te interesa involucrarte en proyectos inmobiliarios y quieres conocer más temas de esta área, te invitamos leer todas las recomendaciones que ofrece Avaterra para incrementar los ingresos en este tipo de inversiones.
