8 gastos de inversión que debes considerar en tu proyección de ROI inmobilario

Los bienes raíces son una de las mejores herramientas de inversión por sus beneficios fiscales, ingresos pasivos y el rendimiento que producen año tras año. A diferencia de otros tipos de inversión, puede proteger al inversor y su dinero por los próximos años con poco esfuerzo, pero ¿qué sucede con los gastos de inversión adicionales al precio de la propiedad?

Invertir en bienes raíces puede ser muy rentable, pero los inversores deben comprender y considerar los costos adicionales a lo largo del ciclo de vida del bien para determinar su ROI.

Por esa razón, en este artículo te diremos cuáles son los gastos de inversión inmobiliaria que debes considerar.

1. Gastos de cierre o adquisición del inmueble

Los primeros que debes considerar además del pago por la propiedad, son los gastos de compra del departamento que se componen de escrituración, impuestos, registro y honorarios del notario.

Escrituración

Por regla general, cuando un comprador paga una escritura, se incluyen impuestos federales, locales, gastos, derechos y honorarios.

El costo de la escrituración dependerá del valor y su ubicación.

Impuestos

Los impuestos relacionados con la compraventa de un inmueble son el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) y el Impuesto Sobre la Renta (ISR).

Al inversor le toca pagar el ISAI que suele ser entre un 2% a un 6% del valor.

Registro de la propiedad

Para darle validez a la escrituración y tener el derecho de la titularidad legalmente, es necesario inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.

Pero, como este trámite también tiene un costo, muchos inversores deciden asumir el riesgo de saltarlo, lo que no es nada recomendable. Es mejor incluirlo como gasto en la inversión para evitar futuros problemas.

Honorarios del notario

Para la escrituración de la vivienda es necesario contar con la asistencia de un notario que garantice la seguridad jurídica del proceso y, por supuesto, el costo que dependerá del profesional que elijas.

2. Mantenimiento

Aunque no existe una regla estricta sobre estos costos, ya que depende del inmueble, es recomendable calcular entre 10% y 15% del gasto anual en mantenimiento. Esto incluye:

• bardas;
• pintura;
• reparaciones;
• paisajismo y mantenimiento de áreas verdes;
• limpieza, productos químicos y mantenimiento de albercas;
• artículos de limpieza;
• bombillas y focos.

Es importante que el mantenimiento no sea subestimado ni olvidado, ya que puede perjudicar el valor del inmueble. Como inversor, debes anticiparte a este tipo de gastos para proteger tu inversión.

3. Utilidades

Si bien en la mayoría de los casos le toca pagar al inquilino todos o casi todos los servicios públicos como la electricidad, el agua, la colecta de basura, drenaje, Internet, entre otros; según sea el caso puede ser responsabilidad del propietario, sobre todo cuando está buscando vender o aún no ha conseguido rentar.

También hay otros gastos administrativos a tener en cuenta como cambiar el titular de los servicios públicos.

4. ¿Vivienda amueblada o no amueblada?

Si decides alquilar o vender , puedes considerar amueblarla para que sea más atractiva a ojos de un posible inquilino o comprador. Invertir en muebles y otras comodidades puede aumentar el valor de la vivienda.

Por ejemplo, si eliges usar una plataforma como AirBnB para conseguir personas interesadas en alquileres a corto plazo, una de las mejores formas para competir es ofrecer una vivienda con todas las comodidades. Cuando lo hagas, compara precios y calidad, puesto que los muebles pueden ser costosos.

5. Promoción y publicidad

Un marketing bien hecho puede garantizar que tengas un flujo de efectivo constante proveniente de tu inversión. Pero, si te encargas tú solo de la promoción, probablemente pierdas mucho tiempo y dinero, por lo que es recomendable que busques la ayuda de profesionales en el tema.

Las mejores estrategias de marketing para bienes inmuebles incluyen:

• contratar a un fotógrafo profesional que sepa resaltar los mejores aspectos de la propiedad;
• un redactor publicitario (copywriter) que escriba descripciones atractivas y creativas;
• publicidad en sitios web de compra-venta y alquiler de bienes raíces, y en redes sociales.

Como inversor, si quieres acelerar la rentabilidad, el marketing inmobiliario es algo que definitivamente debes considerar.

6. Mejorar la propiedad

Además del mantenimiento regular, es posible que en algún momento desees mejorar el inmueble para aumentar su valor y que sea más atractivo para potenciales inquilinos. Esto puede incluir comprar electrodomésticos nuevos, construir o ampliar la alberca, construir un segundo piso, instalar nuevos herrajes, mejorar la iluminación, renovar por completo la cocina, entre otros.

Estos gastos pueden variar dependiendo del estado actual de la vivienda. Por ejemplo, si se trata de una propiedad antigua que está en condiciones regulares, mejorarla puede salir más costoso que comprar una moderna.

7. Honorarios contables

Si administras la propiedad por tu cuenta, puede ser útil invertir en asesoría contable para que un profesional se encargue de que todo lo relacionado con la contabilidad esté en orden.

8. Seguros

A largo plazo puede salir mucho más costoso reparar una vivienda a causa de un incendio, explosión, inundación, fugas de agua, derrumbes o reponer las pérdidas físicas debido a un robo; que simplemente invertir en un seguro que cubra estos daños.

Existen coberturas que brindan diferentes tipos de protección a tu propiedad, por ejemplo:

• robo: algunos seguros indemnizan en caso de daños materiales o pérdidas a causa de un ingreso forzado a la propiedad;
• daños materiales: dependiendo del seguro, este puede incluir pérdidas por incendio, agua, explosión de gas, vandalismo, entre otros;
• desastres naturales: este tipo de daños incluye huracanes, terremotos, derrumbes, inundaciones y erupciones volcánicas.

Al momento de elegir una aseguradora, intenta que sea una que ofrezca beneficios adicionales como asistencias en caso de emergencias (electricistas, plomeros, cerrajeros…) y atención médica si ocurre un accidente.

¡Hemos terminado!

Recuerda que los gastos de inversión son diferentes dependiendo del tipo de vivienda, su estado y ubicación.

Si quieres generar riqueza a largo plazo, sobre todo si estás cerca de tu jubilación, debes considerar todos o la mayoría de estos gastos de inversión para maximizar la rentabilidad de tu propiedad.

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