Todo lo que necesitas saber sobre los impuestos inmobiliarios en México.
17 agosto 2023
Uno de los aspectos más importantes a considerar al invertir en bienes raíces en México son los impuestos inmobiliarios.
En México, existen diferentes impuestos que deben ser considerados al comprar, vender o rentar un bien inmueble. Estos tributos pueden variar dependiendo del estado o municipio en el que se encuentre la propiedad, así como del tipo de transacción que se esté realizando.
En este artículo, te explicaremos los impuestos más comunes en el sector inmobiliario, como el Impuesto sobre la Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI), el Impuesto Predial, el Impuesto Sobre la Renta (ISR) y el Impuesto al Valor Agregado (IVA).
También abordaremos otros aspectos importantes relacionados con los impuestos inmobiliarios, como las deducciones fiscales que pueden ser aplicables a los propietarios de bienes inmuebles y las implicaciones fiscales de la compra venta de propiedades.
¿Qué son los impuestos inmobiliarios?
Los impuestos inmobiliarios son los impuestos que se aplican a la propiedad inmobiliaria y las transacciones relacionadas con ella. En México, hay diferentes tributos que se aplican al sector inmobiliario.
Tipos de impuestos que se aplican en la compra-venta de una propiedad
Existen varios tipos de impuestos inmobiliarios en México que se aplican en diferentes situaciones. A continuación, detallaremos los impuestos más comunes en el sector inmobiliario mexicano:
Impuesto sobre la Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI)
Es un impuesto que se aplica a la transferencia de propiedad de un bien inmueble en México. Esta herramienta se conoce comúnmente como impuesto de compraventa o impuesto de transferencia de propiedad.
La base del cálculo del ISABI es el valor de la propiedad, el cual se establece por el valor de la transacción o por el valor catastral del inmueble, según la legislación local.
La tasa del ISABI varía según el estado o municipio en el que se encuentre la propiedad y puede oscilar entre el 2% y el 6% del valor de la propiedad.
Hay que destacar que el ISABI es un impuesto que debe ser pagado por el comprador del bien inmueble.
En la mayoría de los casos, el pago del ISABI se realiza en el momento en que se firma el contrato de compraventa y antes de la escrituración del inmueble. El pago del ISABI es un requisito legal para que la transferencia de propiedad de un bien inmueble sea válida.
Además, debes considerar que el ISABI puede tener exenciones o reducciones, dependiendo de la situación del comprador y del tipo de propiedad. Por ejemplo, algunas ciudades en México ofrecen exenciones a los compradores de viviendas de interés social o de primera propiedad.
Impuesto Predial
El Impuesto Predial es un impuesto que se aplica a la propiedad inmobiliaria en México y se basa en el valor catastral de la propiedad. Esta cifra se refiere al porcentaje que se asigna a cada propiedad inmobiliaria por las autoridades fiscales y se establece en función de la ubicación, tamaño, uso y otros factores relacionados con la propiedad.
El Impuesto Predial es un impuesto local que se recauda por los municipios en México. Su tasa varía según el municipio y el estado en el que se encuentre la propiedad, pero por lo general oscila entre el 0.1% y el 1.0% del valor catastral de la propiedad.
El pago del Impuesto Predial se realiza anualmente y su recaudación se destina para financiar los servicios públicos locales, como el mantenimiento de calles, la recolección de basura, entre otros.
Los propietarios de bienes inmuebles en México están obligados a pagar este impuesto; en caso de no hacerlo, pueden enfrentar sanciones y multas.
Es importante mencionar que algunos municipios en México ofrecen descuentos y beneficios fiscales a los propietarios de bienes inmuebles que pagan el Impuesto Predial de manera puntual.
También es posible que algunos municipios ofrezcan descuentos a los propietarios de viviendas de interés social o a personas mayores de edad.
Impuesto Sobre la Renta (ISR)
El Impuesto Sobre la Renta (ISR) es un impuesto federal en México que se aplica a las rentas generadas por el alquiler de propiedades inmobiliarias.
Los propietarios de bienes inmuebles están obligados a declarar los ingresos de alquiler y pagar el ISR correspondiente.
Este tributo aplica a todas las personas físicas o morales que generen ingresos por renta de bienes inmuebles, incluyendo casas, departamentos, locales comerciales, entre otros.
La tasa del ISR varía según los ingresos del propietario y otros factores fiscales, como las deducciones permitidas por la ley.
En el caso de los dueños de propiedades, los ingresos obtenidos por renta se suman a los demás ingresos que tenga la persona y se aplica la tasa de ISR correspondiente según la tabla de tarifas del ISR.
Hay que destacar que las personas pueden deducir ciertos gastos relacionados con su propiedad, como los gastos de mantenimiento, reparación y conservación, los intereses de créditos hipotecarios, entre otros.
Dichos gastos pueden reducir la base gravable del ISR y disminuir el monto de impuesto a pagar.
No declarar los ingresos de alquiler y no pagar el ISR correspondiente puede tener consecuencias graves, como multas, recargos, requerimientos de pago y sanciones penales.
Impuesto al Valor Agregado (IVA)
El Impuesto al Valor Agregado (IVA) es un impuesto federal en México que se aplica a las transacciones de bienes y servicios, incluyendo las transacciones inmobiliarias.
En el sector de inmuebles, el IVA se aplica principalmente a la compraventa de propiedades comerciales o industriales, así como a la construcción de nuevas propiedades.
La tasa de IVA aplicable a las transacciones inmobiliarias puede variar según el tipo de propiedad, la ubicación y otros factores. Por lo general, la tasa de IVA para las transacciones inmobiliarias es del 16%, pero en algunos casos este impuesto está exento.
Es importante mencionar que la aplicación del IVA en el sector inmobiliario puede ser compleja y existen ciertas excepciones y reglas específicas que se deben tener en cuenta.
Por ejemplo, en algunos casos, la compraventa de viviendas puede estar exenta de IVA, mientras que en otros casos se puede aplicar una tasa reducida del 5%.
Además, hay que resaltar que el IVA puede ser deducible para los propietarios de bienes inmuebles que realizan actividades económicas, como el arrendamiento de propiedades comerciales o la construcción de propiedades con fines de venta.
En estos casos, el propietario puede deducir el IVA pagado por los bienes y servicios utilizados en la actividad económica, reduciendo así su carga fiscal.
¿Cómo calcular los impuestos a pagar en la compra de un inmueble?
En los siguientes apartados, te proporcionaremos algunos ejemplos para calcular los impuestos a pagar en la compra de un inmueble en México.
Ejemplo 1: Compra de una propiedad residencial en la Ciudad de México
Supongamos que se está comprando una casa residencial en la Ciudad de México por un valor de $5.000.000 MXN. En este caso, se debe considerar el Impuesto sobre la Adquisición de Bienes Inmuebles, el cual en la Ciudad de México es del 3% del valor de la propiedad. Por lo tanto, el impuesto a pagar por el comprador sería de $150,000 MXN.
Además, tener en cuenta el Impuesto Predial, que se basa en el valor catastral de la propiedad y puede variar según la ubicación y otros factores. Ante este escenario, supongamos que el valor catastral de la propiedad es de $3.000.000 MXN y que la tasa del Impuesto Predial es del 0.5%. Entonces, el impuesto anual a pagar sería de $15,000 MXN.
Ejemplo 2: Compra de un local comercial en Guadalajara
Imaginemos que se está comprando un local comercial en Guadalajara por un valor de $8.000.000 MXN. En este caso, se debe considerar el ISABI del estado de Jalisco, que es del 3.3% del valor de la propiedad. Por lo tanto, el impuesto a pagar por el comprador sería de $264,000 MXN.
También, para este tipo de propiedades se debe agregar el IVA, que se aplica a la compraventa de propiedades comerciales o industriales. Es decir, supongamos que se aplica una tasa del 16% de IVA sobre el valor de la propiedad, entonces el impuesto a pagar por el comprador sería de $1.280.000 MXN.
Ejemplo 3: Compra de un terreno en Monterrey para construcción
Imaginemos que deseas comprar un terreno en Monterrey por un valor de $3.000.000 MXN para construir una propiedad. En este caso, se debe considerar el ISABI, que en el estado de Nuevo León es del 2.5% del valor de la propiedad. Por lo tanto, el impuesto a pagar por el comprador sería de $75.000 MXN.
Además, al realizar la construcción de la propiedad, se tiene que tener en cuenta el IVA, que se aplica a los servicios y materiales de construcción. Supongamos que se aplica una tasa del 16% de IVA sobre el valor de la construcción: así, el impuesto a pagar por el comprador sería de $480.000 MXN.
Debemos destacar que estos ejemplos son solo para fines ilustrativos y que los impuestos pueden variar según la ubicación, el tipo de propiedad y otros factores. Por lo tanto, es recomendable contar con la asesoría de un profesional inmobiliario o un abogado especializado para asegurarse de cumplir con las obligaciones fiscales y evitar posibles problemas legales en el futuro.
¿Cuáles son las consecuencias de no pagar los impuestos sobre la propiedad a tiempo?
Las consecuencias de no pagar los impuestos inmobiliarios a tiempo pueden ser graves y pueden tener un impacto significativo en el propietario y en la propiedad en sí misma. Algunas de las consecuencias más comunes incluyen:
Multas y recargos
Estas pueden variar según el impuesto y la ubicación, pero en general, pueden ser significativas y aumentar considerablemente el monto a pagar.
En muchos casos, los impuestos sobre la propiedad tienen fechas límite específicas para su pago. Si el propietario no paga el impuesto antes de la fecha límite, puede enfrentar una multa por pago tardío, la cual se basa en un porcentaje del impuesto adeudado y puede ser de hasta el 20% del monto a pagar.
Además de la multa por pago tardío, los propietarios pueden enfrentar recargos por intereses sobre el monto a deber. Estos recargos se aplican a partir de la fecha límite de pago y pueden aumentar el monto a pagar rápidamente. Los recargos pueden ser de hasta el 1.5% por mes o fracción del mes de retraso.
Embargo de la propiedad
El embargo de la propiedad es una medida legal que puede tomar el gobierno para cobrar la deuda de impuestos. Si pasa esto, la propiedad puede ser confiscada y vendida para pagar la deuda de impuestos.
El proceso legal para el embargo de la propiedad puede variar según la ubicación y las leyes locales. En general, el gobierno debe notificar al propietario sobre la deuda de impuestos y darle la oportunidad de pagarla antes de tomar medidas legales.
Si el propietario no paga la deuda de impuestos después de la notificación, el gobierno puede proceder con el embargo de la propiedad.
El embargo de la propiedad puede ser perjudicial para el propietario, ya que puede resultar en la pérdida de su inmueble. Además, puede ser vendida por el gobierno a un precio más bajo que su valor de mercado, lo que puede resultar en una pérdida financiera para el propietario.
Es importante mencionar que el embargo de la propiedad no es una medida inmediata y generalmente se toma después de un periodo prolongado de deuda de impuestos. Además, el embargo de la propiedad se puede evitar si el propietario paga la deuda de impuestos a tiempo o busca opciones viables para resolver la deuda.
Impacto en el historial crediticio
Cuando un propietario no paga los impuestos sobre el inmueble, esto puede afectar su historial crediticio y hacer que sea más difícil obtener crédito o préstamos en el futuro.
Esto puede reducir la puntuación crediticia del propietario y hacer que sea menos atractivo para los prestamistas.
Toma las medidas necesarias para cubrir los impuestos inmobiliarios
Los impuestos inmobiliarios son un aspecto importante a considerar al comprar, vender o poseer una propiedad en México.
Afortunadamente, estás un paso adelante, pues ya has aprendido en este artículo los diferentes impuestos que se aplican a las propiedades y las reglas específicas que se deben seguir para cumplir con las obligaciones fiscales.
Es importante no olvidar las consecuencias de no pagar los impuestos sobre la propiedad a tiempo.
Si quieres profundizar más sobre cómo evitar posibles problemas fiscales y legales, te recomendamos contar con la asesoría de un profesional inmobiliario que te ayudarán a tomar decisiones informadas sobre tu propiedad.
