Llevar adelante un negocio inmobiliario o investigar sobre la efectividad y potencial rentable de la inversión inmobiliaria, demanda la consideración de indicadores de bienes raíces. En esencia, ¿qué son y para qué sirven los KPIs en el ámbito del mercado de inmuebles?
Además, conocer dichas métricas permite detectar si un negocio rindió los resultados deseados y posibilitó alcanzar los objetivos primarios de la compra.
Si te apetece conocer más detalles sobre la utilidad de los indicadores en el análisis de inversión en un departamento u otro tipo de bien raíz, te invitamos a que continúes leyendo nuestro artículo.
A continuación, abordaremos este tema de modo profundo comenzando con la definición de indicador de desempeño y finalizando con la presentación de los principales KPIs de este mercado.
¡No te detengas!
¿En qué consiste un KPI?
Conocidos en inglés como Key Performance Indicators o KPIs, los indicadores de desempeño consisten en métricas de evaluación de diferentes procesos que muestran los niveles de capacidad, calidad, productividad de las operaciones y de los trabajadores considerando los objetivos y metas definidos en la planificación estratégica.
Básicamente, en el ámbito empresarial, la recolección de estos datos sirve como una brújula para guiar a los gestores en la toma de decisiones, dado que promueve una visión más integral y transparente de las relaciones internas y externas.
Bajo la mirada del mercado inmobiliario, los indicadores son extremadamente relevantes. Bien sea para identificar la efectividad de las inversiones y analizar si la adquisición de un determinado bien raíz realmente vale la pena, tomando en consideración el contexto actual y las perspectivas de su comprador.
Dicho en otras palabras, en el entorno inmobiliario, los indicadores sirven para evaluar el performance de los inmuebles a lo largo del tiempo. Ya sea teniendo en cuenta su depreciación, su potencial de rentabilidad bajo la dinámica de alquileres o su efectividad en términos de reducción de costos.
Independientemente del sector y los objetivos, para aplicar este tipo de métricas, es esencial contar con una buena planificación estratégica considerando minuciosamente los datos que se desea emplear.
Por ejemplo, si tu intención es comprar un departamento para alquilarlo posteriormente, necesitarás conocer algunos puntos clave como:
- Precio de renta;
- Tiempo para generar ROI;
- Costo de oportunidad —¿qué es mejor vivir en el inmueble o alquilarlo?
Esto quiere decir que antes de seleccionar los KPIs inmobiliarios, debemos hacer un análisis detallado acerca de las necesidades informativas y de las principales dudas que debemos solucionar al emplearlos.
En resumen, podemos decir que los indicadores de desempeño son poderosas herramientas de gestión que apoyan la toma de decisiones en los diferentes sectores de mercado, inclusive, inmobiliario.
Mediante la presentación de datos cuantitativos y/o cualitativos sobre el performance de los inmuebles, tanto comerciales como de coto, son capaces de medir si las acciones desarrolladas han rendido los frutos deseados y si se han cumplido los objetivos tendiendo en mente los retos previstos en la planificación.
¿Por qué son tan importantes los indicadores de bienes raíces?
En esencia, los indicadores de desempeño son mecanismos de comunicación que informan datos cruciales para potencializar el éxito corporativo o de un determinado proceso, tal es el caso de la dinámica inmobiliaria.
Consisten en una pieza fundamental del Business Intelligence, BI. Pero, ¿por qué decimos esto?
Los datos obtenidos mediante el cálculo de los KPIs alimentan la empresa optimizando la incorporación de medidas y definición de estrategias. Así pues, el uso combinado de BI e indicadores de desempeño en el entorno inmobiliario se ha convertido en un divisor de aguas para sus trámites y negocios.
En este sentido, vale la pena destacar que la recolección y el análisis de datos específicos del mercado de inmuebles fomenta un potente incremento tanto en la celeridad como en la calidad de la toma de decisiones estratégicas del inversionista.
Por lo que puede identificar si su plan de adquirir una propiedad para luego, alquilarla, venderla o utilizarla es una decisión acertada y acorde con sus perspectivas y proyecciones.
Ante esta perspectiva, el empleo de indicadores de bienes raíces favorece el desarrollo de buenos tratos y el aprovechamiento de excelentes oportunidades de negocio, así como el descarte de alternativas poco rentables que, incluso, pueden poner en riesgo la inversión de capital.
En lo concerniente a la mirada técnica, el uso de KPIs permite detectar inconsistencias en cálculos anteriores, identificar fallas en los procedimientos relacionados con la aceptación de tratos y corroborar si las acciones de mercadeo en pro de la venta o del alquiler del inmueble son realmente efectivas.
Principales características de los indicadores de bienes raíces de primera calidad
¡Muy bien! Ahora que ya conoces el concepto y te has enterado de la relevancia de los KPIs inmobiliarios, te encuentras listo para descubrir cuáles son las características puntuales de un buen indicador de bienes raíces:
Alto impacto
Un KPI debe ser relevante para el negocio. Fíjate que no es coherente emplear un indicador de productividad para decidir si una determinada inversión es viable y si rendirá un buen retorno.
Por lo tanto, para que un KPIs inmobiliario impacte positivamente al negocio debe alinearse a su objetivo.
Simple, entendible y eficaz
Los inversionistas deben seleccionar indicadores entendibles, acordes con sus competencias y que contribuyan a su toma de decisiones quitando dudas y generando aún más seguridad en el momento de cerrar un trato. De lo contrario, no es recomendable usarlos, principalmente si pueden desencadenar aún más inconsistencias o errores de interpretación.
De esta manera, recomendamos que elijas y emplees indicadores de bienes raíces de acuerdo con tus conocimientos, habilidades y experiencia técnica.
Equilibrados
Los indicadores deben ser equilibrados en cuanto al cumplimiento de necesidades informativas de corto, mediano y largo plazo para el negocio.
Esto significa que debemos seleccionar una cantidad adecuada de KPIs que puedan indicarnos los pros y los contras de aceptar un cierto trato tanto en el presente como en el futuro.
Aquí te dejamos un buen tip: trata de elegir la misma cantidad de KPIs para cada horizonte de tiempo y fundaméntate en tus conocimientos y necesidades para escoger los indicadores más acertados para entender el contexto del negocio, orientarte acerca de la mejor decisión y subsanar tus dudas.
¿Cuáles son las principales ventajas de emplear KPIs en el mercado inmobiliario?
Como dijimos anteriormente, la aplicación de indicadores de desempeño permite identificar la viabilidad, así como la rentabilidad de un negocio.
De modo práctico, podemos decir que sin KPIs, la probabilidad de invertir en un inmueble y obtener un ROI muy bajo crece exponencialmente por lo que usarlos es una cuestión de necesidad. Pero, al final, ¿cuáles son los principales beneficios de estas métricas en el entorno inmobiliario?
A continuación, presentamos los 6 diferenciales que impulsan su uso:
1. Ofrecen resultados cuantificables
Los indicadores de bienes raíces son herramientas que ofrecen resultados medibles y cuantificables. Al usarlos, podemos basar nuestras decisiones, medidas y estrategias en datos fiables, precisos y seguros.
Por ejemplo, al conocer el monto recomendado para alquilar un departamento luego de adquirirlo, podemos proyectar en cuanto tiempo obtendremos el ROI. Así pues, cerramos un trato de forma más efectiva y con sólidas expectativas acerca de su rendimiento.
2. Optimizan el desempeño
¿Te interesa conocer el grado de efectividad de tus anuncios acerca de la venta o del alquiler de un inmueble? Entonces, necesitas emplear indicadores de desempeño que te ayuden a identificar si estás adoptando las mejores estrategias y realizando buenas campañas.
La utilización de los KPIs inmobiliarios permiten entender si los esfuerzos inherentes a la comercialización de un inmueble están proporcionando los resultados esperados.
- En el caso de detectar inconsistencias, resultados pobres y objetivos no alcanzados durante un determinado período, puedes:
- Tomar nuevos caminos;
- Reestructurar tus medidas comerciales y de mercadeo;
- Planificar acciones más alineadas con la realidad del mercado;
- Aprovechar nuevas oportunidades de negocio.
Dicho en pocas palabras, el uso de indicadores de bienes raíces permite identificar medidas eficientes y modificar estrategias que ofrecen un ROI bajo en aras de alcanzar los retos propuestos y resultados más atractivos.
3. Motivan el cierre de negocios más rentables
Cuando conocemos datos duros acerca de nuestras negociaciones y transacciones, podemos centrarnos en lo que realmente importa: asegurar el uso adecuado del capital.
Fíjate que, al no tener una referencia robusta acerca de la calidad de los negocios, tiendes a aceptar un negocio sin saber si rendirá los frutos que deseas o si se convertirá futuramente en un peso en cuanto a gastos, mantenimiento e impuestos.
Por lo tanto, contar con información fiable y segura acerca de los negocios incentiva el cierre de tratos cada vez más atractivos en términos económicos, canalizando los recursos a favor del aumento del patrimonio.
4. Orientan acciones de ventas y alquiler
Si quieres comprar un inmueble con la intención de monetizar, ya sea vendiendo o alquilando, debes usar indicadores ajustados con tu propósito.
Al emplear indicadores, puedes analizar si es más útil y rentable alquilar el bien en lugar de venderlo. Asimismo, es posible verificar si tu intención de retorno se alinea con la coyuntura del mercado. Si es así, puedes decidir alquilarlo o venderlo inmediatamente o esperar para negociarlo en el futuro.
5. Mejoran el proceso de toma de decisiones
A raíz de todo lo que hemos señalado hasta el momento, queda claro que los indicadores de bienes raíces son imprescindibles para optimizar y pulir la toma de decisiones.
Esto se debe a que los KPIs del área orientan a los inversionistas hacia las soluciones más acertadas y acordes con sus objetivos personales, evitando que caigan en trampas, negocios poco claros y trámites incorrectos.
6. Eficientizan el presupuesto
Además de promover la inversión adecuada tanto del capital propio como de terceros, los indicadores de bienes raíces potencializan el presupuesto.
Bajo una visión práctica, esto quiere decir que proporcionan un ahorro significativo de dinero teniendo como referente un determinado período de tiempo.
Por ejemplo, si te han gustado dos inmuebles, con características similares, los KPIs pueden guiarte hacia la compra de un bien raíz que genere menos costos, ya sea en términos de impuestos, gastos comunes o de documentación.
¿Cuáles son los principales indicadores en esta industria?
En las próximas líneas, te brindamos una lista con 7 indicadores de bienes raíces extremadamente útiles y eficaces para la realización de negocios cada vez más rentables y prometedores:
Costo de Adquisición de Clientes
También conocido como CAC, este indicador es imprescindible cuando divulgamos anuncios pagos en internet con la finalidad de vender o alquilar el inmueble.
Básicamente, este indicador se calcula dividiendo todos los gastos derivados de las acciones de mercadeo y comerciales entre el número de clientes potenciales considerando un determinado horizonte de tiempo.
Así pues, proporciona datos relevantes acerca de las necesidades de inversión en pro de conseguir el mejor cliente para tu bien.
Ticket Promedio
Si tu intención es comprar un bien raíz para incrementar tu patrimonio y así, futuramente vivir de la renta de tu portfolio de inmuebles, es imprescindible que entiendas el panorama de tus negocios incluyendo este indicador.
Incluso, nos arriesgamos a decir que este es uno de los indicadores más fáciles de calcular y entender, pues consiste en la división de los ingresos brutos derivados de rentas entre el número de inmuebles alquilados. Por ejemplo, si generas una renta mensual con alquileres de USD 6000 y tienes 4 inmuebles, tu ticket promedio es de USD 1.500.
Tiempo promedio del inmueble en divulgación
Este indicador permite identificar cuánto tiempo en divulgación es necesario para que un inmueble logre negociarse.
Es importante señalar que debemos calcular el tiempo promedio de cada canal de una estrategia, esta información posibilita reconocer cuáles medios son potencialmente más efectivos y cuáles debemos quitar de nuestras acciones de mercadeo.
Para detectar si el tiempo que se tarda en vender o alquilar el inmueble es adecuado, vale la pena investigar en inmobiliarias y hablar con expertos.
A pesar de ser una información de terceros, puede proporcionar un norte y ayudarte a tomar las decisiones más acertadas en el momento de seleccionar o modificar los canales usados en pro de la realización de negocios.
Visitas por venta/ Visitas por alquiler
Las visitas pueden generar altos costos, principalmente si necesitas desplazarte muchas veces y no tienes un buen retorno financiero. Por lo tanto, controlar la cantidad de visitas hasta cerrar un trato permite identificar la calidad de las campañas de mercadeo y la efectividad de los trámites comerciales.
Ante un alto número de visitas y ausencia de negocios, es recomendable que verifiques inconsistencias en la identificación de consumidores cualificados, en el uso de los portales y canales de difusión, entre otros puntos que puedan afectar la comunicación con los clientes adecuados.
Otro punto que puede acarrear un exceso de visitas en los inmuebles es el aporte deficiente de información y una atención poco accesible.
Retorno de la Inversión
Sin dudas, este indicador es uno de los más usados en el medio inmobiliario, pues permite identificar el plazo necesario para recuperar el capital invertido en un inmueble.
Independientemente de tu propósito comercial, considerarlo te ayudará a decidir cuál es el mejor camino ante tus demandas particulares. Incluso, este indicador es indispensable para entender si la inversión ofrecerá el retorno en el tiempo esperado, caso contrario, puedes buscar otra oportunidad de negocio que se adecúe a tu objetivo.
Margen Neto
En esencia, el KPI margen neto nos brinda datos sobre la rentabilidad del negocio. Para calcularlo, debemos restar los gastos derivados del proceso de compra, venta o renta (impuestos, trámites de documentos, anuncios pagados, etc) del margen bruto
Rentabilidad sobre el capital empleado
Conocido como ROCE, para calcular este indicador de bienes raíces debemos sumar el patrimonio neto en inmuebles y la deuda financiera. Por lo que refleja la relación entre la explotación y el capital usado.
Selecciona los mejores indicadores contando con nuestros consejos
Como lo has comprobado, los KPIs proveen datos capaces de generar importantes cambios instantáneos a los resultados de un negocio, así como ofrecer información crucial sobre ventas, finanzas, marketing y productividad.
Pero, para obtener datos efectivamente valiosos y promover una mejora cuantificable, necesitamos elegir los indicadores adecuados.
Si luego de conocer los indicadores de bienes raíces mencionados en el apartado anterior, has quedado con dudas sobre la mejor forma de seleccionarlos, te invitamos a que consideres los siguientes consejos:
Presta atención a tu objetivo
¿Cuál es tu propósito: vender, comprar o alquilar?
Antes de seleccionar los KPIs, necesitas poner en primer plano tu objetivo en el mercado inmobiliario. Solamente después de establecer metas precisas podemos definir indicadores que aporten información necesaria para orientar los negocios.
Elige los indicadores directamente relacionados con las metas del negocio
Este tip camina de la mano con el anterior. De hecho, debemos elegir medidas de desempeño que ofrezcan una visión sobre el progreso realizado por la empresa durante un determinado período de tiempo.
Para seleccionar buenos indicadores, considera las siguientes preguntas:
- ¿Cuál es tu objetivo en el mercado inmobiliario?
- ¿Cuáles son tus propósitos financieros para el próximo año?
- ¿Cómo sabrás si has alcanzado los retos y resultados deseados?
- ¿Tu principal objetivo es generar renta, recuperar tu dinero o aumentar el capital?
Luego de responder estas preguntas, te sentirás listo para elegir los indicadores más relevantes para los negocios que involucren bienes raíces.
Adopta KPIs con características obligatorias
Certifícate que los indicadores seleccionados:
- Sean mensurables y cuantificables;
- Se adecuen a tu nivel de conocimiento y experiencia;
- Generen datos relevantes y, por consiguiente, información valiosa;
- Sean creíbles, seguros y fiables;
- Se ajusten a períodos de tiempo razonables.
Evita indicadores innecesarios
A menudo creemos que, al emplear una gran cantidad de indicadores puede optimizar aún más las decisiones, sin embargo, ¡este es un mito!
Cuando empleamos un número excesivo de métricas, solemos dificultar los análisis y las evaluaciones, así como aumentar el grado de complejidad de la toma de decisiones y de la definición de estrategias inmobiliarias.
En lo concerniente al número adecuado de KPIs, lo ideal es contar con un conjunto que incluya entre 5 y 9 indicadores. Si añadimos más, podemos perder el enfoque acerca de variables importantes.
¿Cómo podemos medir los indicadores de bienes raíces?
Estamos llegando al final de nuestro artículo, pero no podíamos encerrar nuestra presentación detallada de los indicadores de bienes raíces sin hablar sobre las 3 mejores medidas en cuanto a su medición.
Conoce a detalle los indicadores que has seleccionado
Más allá de elegir buenos indicadores para el mercado inmobiliario, es importante que conozcas minuciosamente las métricas con las que trabajarás.
En primer lugar, esto quiere decir que implementes únicamente los indicadores que sabes qué significan, entiendes sus funciones y conoces cómo aplicarlos en tu cotidiano.
Luego, vale la pena recalcar la necesidad de adaptarlos a tus metas y objetivos SMART —específicos, medibles, alcanzables, realistas y con un plazo definido—. Esto posibilita que los KPIs entreguen información relevante sobre el cumplimiento de las metas y el alcance de los objetivos de tu negocio inmobiliario.
Define factores críticos de éxito
Además de contar con KPIs útiles, es indispensable definir parámetros de referencia que te permitan comparar e identificar cuando un indicador no presenta un resultado esperado.
En este sentido, un buen ejemplo que podemos tomar es la definición de un valor mínimo de ROI.
Al calcularlo, sabrás exactamente si el negocio puede colmar tus objetivos o no. Ante el último caso, es recomendable cambiar la estrategia de compra, venta o renta o buscar una nueva oportunidad de negocio.
Automatiza el proceso de medición
En la actualidad, podemos usar poderosos softwares para medir indicadores. Además de economizar tiempo, esto permitirá optimizar la precisión de los cálculos evitando cometer errores básicos.
Un sistema eficiente necesita ser confiable, ágil, práctico, seguro y sobre todo, ajustarse a presupuesto.
Otro punto clave es tener presente el momento exacto de comenzar a utilizar este tipo de herramienta. Recomendamos que lo hagas cuando estás plenamente seguro de ingresar y desarrollarte como inversionista y/o vendedor en el mercado inmobiliario.
¡Esto ha sido todo!
Y recuerda la célebre frase de Norton y Kaplan, dos de los mayores expertos en negocios a nivel mundial: “Solo podemos administrar lo que se puede medir”. ¡De ahí la importancia de contar con indicadores de bienes raíces adecuados y valiosos para tomar las decisiones más acertadas!
¿Crees que nuestro contenido ha sido oportuno y ahora quieres profundizarte más sobre el mercado de inmuebles? ¡Te invitamos a que aproveches la visita a nuestro blog y leas este artículo sobre cómo medir la viabilidad financiera de la compra de una propiedad!
