Como inversor inmobiliario es de vital importancia conocer y gestionar el desempeño financiero de tus propiedades. Para ello resulta clave determinar el índice de gastos operativos de tus bienes.
El seguimiento regular de este indicador inmobiliario resultará determinante a la hora de evaluar la conveniencia y rentabilidad de tus inversiones en bienes raíces.
Adicionalmente, esta información tiene un importante valor para la toma de decisiones oportunas y el aumento de rentabilidad.
Para ayudarte en este sentido, hemos elaborado este post donde analizaremos en detalle todo lo que necesitas saber sobre el índice de gastos operativos en el sector inmobiliario.
¡Acompáñanos hasta el final!
¿Qué es el índice de gastos operativos?
El índice de gastos operativos es, en pocas palabras, un indicador o métrica clave de rendimiento de inversión, es decir, una medida cuantificable del desempeño financiero de, en este caso, una propiedad de bienes raíces.
Esta métrica indica a ciencia cierta, con base en datos confiables, cuál es el costo de mantenimiento y gestión de cada una de tus propiedades y los compara con los ingresos por renta, para ayudarte a determinar las ganancias que generan tus inversiones inmobiliarias.
¿Cómo se calcula el índice de gastos operativos?
Para calcular el índice de gastos operativos se utiliza la siguiente fórmula matemática:
IGO inmobiliario = ((Total de gastos operativos y de gestión – Devaluación) / Ingresos brutos) x 100
Es decir, al total de los gastos operativos y de gestión de la propiedad se le resta la devaluación y, luego, el monto resultante se divide entre los ingresos brutos, para finalmente multiplicar por 100 el monto resultante.
El índice de gastos operativos ideal debe estar por debajo del 80%
¡En las inversiones, al igual que en las empresas, se requiere gastar dinero, para ganar dinero!
Importancia del índice de gastos operativos
¿Merece la pena el tiempo y dinero que dedico a mantener mis propiedades? El índice de gastos operativos puede ayudarte a dar respuesta a esta pregunta que en determinado momento puedes llegar a plantearte como inversionista en bienes raíces.
Este indicador o métrica cuantifica los gastos operativos y los compara con los ingresos por concepto de renta y con esos resultados puedes analizar retorno de inversión de tus propiedades inmobiliarias.
Por esta razón, el control y seguimiento del índice de gastos operativos es de vital importancia para la toma de decisiones en la inversión inmobiliaria, ya que estos inciden en la rentabilidad general.
¿Qué debo incluir en el índice de gastos operativos?
Veamos entonces puntualmente cuáles son las variables que deben ser consideradas en el cálculo del índice de gastos operativos.
Honorarios de administración
La gestión de inmuebles amerita una serie trámites administrativos como:
- Pago de impuestos.
- Elaboración de contratos de arrendamiento, compra o venta.
- Control de gastos.
- Trámites legales.
Que requieren de la asesoría y ejecución, bien sea de una inmobiliaria o de un profesional en ejercicio independiente.
En cualquiera de los casos, este trabajo genera pagos por concepto de honorarios que deben ser incluidos en el cálculo del índice de gastos operativos.
Impuestos a la propiedad
En México, los propietarios de varios bienes raíces como departamentos, casas o locales comerciales que deciden rentarlos, adquieren las siguientes obligaciones impositivas con el Servicio de Administración Tributaria (SAT):
Impuestos Sobre la Renta (ISR)
Es el pago fiscal que debe hacer un contribuyente de acuerdo con las ganancias o ingresos percibidos durante un período determinado.
Toda persona que compre, venda o rente una propiedad inmobiliaria deberá pagar este impuesto.
La tasa de Impuesto Sobre la Renta en México oscila entre 1.92 y 35% del ingreso bruto.
Este pago se realiza mensualmente, pero si el ingreso por mes es inferior a 26.411,52 pesos, entonces el pago será trimestral.
Impuesto al Valor Agregado (IVA)
El pago de 16% mensual correspondiente al IVA solo aplica si se renta una propiedad amueblada y esta es entendida como tal si consta de bienes adheridos a la propiedad permanentemente, como por ejemplo:
- Alfombras y tapices.
- Aparatos de intercomunicación.
- Teléfono.
- Aparatos de climatización.
- Calentadores de agua.
- Armarios.
- Cortineros y cortinas.
- Sistemas de purificación para agua o aire.
Mantenimiento y Reparaciones
Corresponden al propietario aquellos trabajos de mantenimiento y reparaciones indispensables para la habitabilidad y disfrute de la vivienda, entre los cuales podemos mencionar:
- Mantenimiento y reparación del cableado eléctrico.
- Mantenimiento y reparación de tuberías y drenajes.
- Mantenimiento y reparación de techos, pisos y paredes como consecuencia del desgaste natural por tiempo y uso o de filtraciones originadas por defectos de la misma edificación.
Las erogaciones por estos conceptos también forman del cálculo del índice de gastos operativos.
Seguro
Aunque en México no es obligatorio asegurar una casa o departamento para rentarla, esta es una medida necesaria e importante, si deseas tener seguridad y respaldo como propietario, ante cualquier incidente.
Servicios públicos
El pago de los servicios públicos como tal, corresponde por lo general al arrendatario. Sin embargo, las expensas o pago para gastos comunes de servicios públicos, limpieza de áreas comunes (jardines, parques, pasillos) y servicio de vigilancia, entre otros, en edificios o fraccionamientos suele estar a cargo del propietario y deben incluirse en el índice de gastos operativos.
Ventajas de dar seguimiento a los indicadores inmobiliarios
Manejar información oportuna y confiable sobre tus inversiones inmobiliarias te ayudará a tomar decisiones acertadas y mejorar tu rentabilidad.
En este sentido, te ofrecerá puntualmente las siguientes ventajas y beneficios:
- Más y mejor control sobre la salud financiera de tus inversiones.
- Entender el comportamiento de los potenciales clientes y conocer las tendencias del mercado.
- Medición cuantitativa de los indicadores.
¡Llegamos al final y estamos seguros de que con esta información tienes una visión más clara sobre el índice de gastos operativos y su importancia en la inversión inmobiliaria!
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No olvides nunca que invertir en bienes raíces es la manera más segura y rentable de proteger tu capital y obtener el mejor retorno de inversión.
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