Uno de los supuestos clave en la estimación de la Tasa Interna de Retorno (TIR) esperada en una inversión residencial unifamiliar o multifamiliar, es la tasa de rotación de arrendatarios o inquilinos.
Esta tasa se mide como el número de unidades de inmuebles en las que los residentes se mudaron de la propiedad durante el período de 12 meses, como porcentaje del total de unidades alquiladas en un edificio o de total de viviendas unifamiliares, según sea el caso.
En esencia, representa el porcentaje de inquilinos existentes que no renuevan sus contratos de arrendamiento. Obviamente, la tasa de retención de inquilinos será, uno menos la tasa de rotación de arrendatarios y se multiplica por 100 para expresarla en términos de porcentaje.
En este artículo hablaremos de este KPI o métrica, su importancia y otros aspectos de interés para no perder arrendatarios.
¿Qué es un KPI inmobiliario?
Es indicador clave del rendimiento o métrica de los negocios inmobiliarios. Esta métrica de rendimiento se puede utilizar como herramienta de análisis en diferentes segmentos del negocio.
Además, sirve para identificar los puntos débiles y ayudar a tomar las mejores decisiones relacionadas con su negocio.
Importancia del KPI Rotación de arrendatarios
Es un indicador muy importante si posee varios inmuebles. Le informa de la velocidad de rotación de los arrendatarios. Es mejor una velocidad de rotación baja porque eso significa que su propiedad está ocupada y generando dinero.
Se puede perder mucho dinero durante el tiempo que pasa entre que un arrendatario sale de un inmueble y uno nuevo entra.
Este KPI inmobiliario es muy importante y es recomendable calcularlo anualmente mediante la siguiente expresión matemática;
Tasa de rotación de arrendatarios = (Número de arrendatarios que salen / Número total de arrendatarios) x 100 %.
¿Cómo reducir la rotación de inquilinos?
La causa o razón de la rotación de arrendatarios son muy diversas, sin embargo, las que más destacan son:
- Cambios en la mejora del estilo de vida para vivir en cotos privados.
- Propuesta de nuevo empleo a un lugar alejado.
- Pérdida del trabajo.
- Mayor poder adquisitivo.
- Separación de parejas.
- Ubicación de un alquiler más barato.
La rotación de arrendatarios es uno de los mayores asesinos de la rentabilidad de un propietario. Uno o dos meses en los cuales una unidad permanezca vacante puede representar una afectación en los ingresos del arrendador o propietario, lo que reduce gravemente las ganancias anuales.
Si bien no hay forma de eliminar la rotación de arrendatarios, puede tomar medidas para minimizarla.
Cómo elegir a los inquilinos sabiamente
Al momento de entrevistar a los potenciales inquilinos, haga preguntas inteligentes que le permitirán elegir de forma correcta. Haga preguntas como:
- ¿Cuándo estás pensando en mudarte? Si un inquilino responde «la próxima semana», tenga cuidado. Descubra por qué necesitan mudarse tan rápido. Podría indicar una falta de planificación de su parte, porque todos los inquilinos deben avisar a los propietarios con más de una semana de anticipación antes de mudarse.
- ¿Cuánto tiempo quieres que sea el contrato de arrendamiento? Si está buscando un arrendatario a largo plazo, no querrá firmar un contrato de arrendamiento con un inquilino que solo quiere quedarse por tres meses.
- ¿Por qué te mudas? Se enterará de los desalojos y las ejecuciones hipotecarias cuando haga su verificación de antecedentes, así que preste más atención a las respuestas que reflejen extremadamente negativamente a su arrendador actual. Podría ser un indicador que los inquilinos no son muy buenos.
1. Examine a los posibles inquilinos en busca de señales de alerta.
Si bien, no desea ser tan exigente como para ahuyentar un buen negocio, debe asegurarse de no prepararse para una rotación de arrendatarios sorpresa en el futuro cercano. Realiza una verificación de antecedentes y pide referencias.
- Asegúrese de que sus inquilinos puedan pagar la propiedad. Una buena regla general a seguir es asegurarse de que sus inquilinos ganen al menos tres veces el ingreso mensual de la renta.
- Asegúrese de que no hayan destrozado las propiedades de otros propietarios y asegúrese de que no se hayan ido sin previo aviso en el pasado reciente.
2. Mantenga su propiedad en buen estado.
Esta es la queja más grande que los arrendatarios tienen con los propietarios, y es un problema muy simple de solucionar. Nadie quiere vivir en un vertedero.
No importa cuán modesta sea la propiedad, la misma debe mantenerse en buen estado. De hecho, cuanto más sencilla sea, más fácil debería ser mantenerla.
3. Efectúe las reparaciones con prontitud.
Cuando un inquilino necesita reparar algo, hágalo de inmediato. El proceso de reparación es inherentemente más lento para un arrendatario que para un propietario.
Después de que se haya completado una reparación, llame a sus inquilinos y asegúrese de que se haya completado a su satisfacción.
4. Hacer un esfuerzo adicional.
Un inquilino entra en una relación a largo plazo con un propietario cuando firma un contrato de arrendamiento, y generalmente es una relación que le da al propietario una cantidad significativa de dinero.
Mantén comunicación y buenas relaciones con los inquilinos, no tienes que ser su mejor amigo, pero debes ser consciente de sus preocupaciones generales.
Una buena estrategia es enviar una botella de vino al inquilino en su cumpleaños o un descuento durante la temporada navideña. Incentívelos para que le den referencias de alquiler.
Minimizar el tiempo de rotación en una unidad vacante
Para disminuir la afectación por la rotación de arrendatarios es necesario entonces tomar medidas adecuadas antes de que quede vacante.
Dado que no desea apresurarse para hacer reparaciones en una unidad que ya está vacante, asegúrese de que sus contratos de arrendamiento especifiquen la cantidad de aviso que un inquilino debe darle antes de mudarse.
Treinta días es un período de tiempo habitual para la notificación, 60 días es aún mejor. Cualquiera que sea el período que elija, asegúrese de obtenerlo por escrito y de no dejar que caduquen los contratos de arrendamiento.
Realice una inspección previa a la vacante.
Haga una inspección de la propiedad por lo menos tres semanas antes de que quede vacante. Esto ayuda tanto al arrendador como a los inquilinos salientes, así podrás informarles qué reparaciones necesitan hacer para recuperar su depósito de renta, y puede comenzar a programar reparaciones que quedan fuera de ese alcance.
- Siempre, anticipe volver a pintar, pero asegúrese de que las ventanas estén en buen estado, que la plomería y los accesorios estén en reparación y que los electrodomésticos funcionen correctamente.
Trate de alquilar la unidad antes de que los antiguos inquilinos se hayan mudado.
Esta es la forma más sencilla de reducir el tiempo de rotación de arrendatarios. Necesitará comercializar agresivamente para lograr esto, y nunca está de más reclutar potenciales inquilinos de manera anticipada.
Debe intentar tener la propiedad lista para alquilar dentro de la primera semana de vacante. El tiempo es dinero. Incluso si está mostrando activamente la propiedad mientras realiza las reparaciones.
Una propiedad en proceso de renovación es menos atractiva que una que está terminada. Nadie se mudará a un sitio en remodelación o construcción.
Compensar las debilidades del mercado.
Si se mantiene al tanto de las tendencias actuales y los próximos proyectos de infraestructura, es posible que se dé cuenta de las demandas del mercado que hacen que su propiedad sea menos deseable. Con un poco de ingenio, puedes compensar esto con las siguientes innovaciones:
- Integrar membresía a un gimnasio.
- Suscripción a servicios de TV por streaming o cable
- Incorporar paquete de algunos servicios públicos en el alquiler, como es la recolección de basura.
Ahora que ya conoces la importancia del KPI rotación de arrendatarios y su impacto, te invitamos a visitar nuestro blog y leer el artículo: 5 grandes casos de éxito de inversiones inmobiliarias.
