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Cumplir los trámites para comprar un departamento u otro tipo de inmueble es una medida clave para concretar el acuerdo de manera segura. De hecho, comprar una propiedad es un proceso que requiere mucha atención.
Desde el momento en que se selecciona el bien raíz hasta la etapa de escrituración, el inversionista necesita estar atento y revisar muchos detalles para cerciorarse de tener una excelente experiencia. Y, créenos, la mejor actitud es conocer las etapas y entender cómo avanzar en el proceso de forma segura y sin inconvenientes que puedan acarrear una pérdida financiera.
Al cumplir los trámites para comprar un departamento, eliminas la probabilidad de fraude, reduces la incidencia de costosos imprevistos como deudas de impuestos y de servicios y, sobre todo, garantizas que la propiedad pueda registrarse a tu nombre en el momento que amerite.
¿Estás pensando en comprar un bien raíz? Entonces, esta información te interesa.
A continuación encontrarás mucha información valiosa sobre los diferentes trámites necesarios para comprar un inmueble de manera efectiva y sin complicaciones.
Documentos: Reunión y revisión
Después de seleccionar el inmueble y decidirte a concretar el negocio, es indispensable que revises todos los documentos necesarios para comprar el bien raíz, tales como:
- Documentos de identificación oficiales y vigentes: tanto del vendedor como del comprador, así como acta de nacimiento.
- Carta de autorización de crédito: certifica el crédito hipotecario con alguna institución financiera, las prestaciones de Fovissste o del Infonavit.
- Avalúo de la propiedad: asegura el precio actual del inmueble y evita modificaciones tras la negociación.
- Certificado de libertad de gravamen: comprueba que el inmueble está libre de adeudos y puede ser vendido.
- Comprobante de pago de servicios: el vendedor debe presentar los comprobantes de pago de los últimos 5 años para demostrar que el inmueble no presenta deudas.
- Título o escritura del bien raíz: acredita y avala la propiedad del inmueble, asegurando así que quien vende es efectivamente el dueño del bien raíz.
- Acta de matrimonio: si pretendes comprar un inmueble con tu pareja, es indispensable que presenten el acta de matrimonio. También debes solicitarla para quien vende la propiedad.
Cabe recalcar que la documentación es lo que fundamenta la validez jurídica del trámite de compraventa, por lo que, si una de las partes no presenta documentos idóneos, es posible deshacer o cancelar el negocio.
Contrato de compraventa y enganche: ¿qué es y cómo calcularlo?
Tras verificar la legalidad de todos los documentos, es hora de crear y firmar el contrato de compraventa. Básicamente, el contrato de compraventa ratifica la negociación y corrobora la aceptación del trato, así como de las condiciones acordadas entre las partes.
Por lo general, la firma de este contrato requiere el pago de un monto calculado considerando el valor del inmueble. ¡A esta cantidad se le denomina enganche!
El enganche no es más que la suma del dinero que el comprador abona al vendedor con la intención de confirmar su interés por la compra del bien raíz. Es decir, consiste en el capital inicial con el que necesitas contar para formalizar y asegurar la adquisición de la propiedad.
Entonces, ¿qué cálculo debemos hacer para conocer el valor necesario para “reservar” la propiedad?
Por lo general, el monto requerido para el enganche varía entre el 5% y el 10% del precio del inmueble. O sea, una propiedad de $1.000.000,00 demanda un apartado inicial que varía entre $50.000,00 y $100.000,00.
Lo ideal es que el inversionista cuente con un ahorro previo para facilitar y optimizar el trámite, ya que un crédito hipotecario tiende a cubrir entre el 80% y el 90% del monto total de la propiedad. Por lo tanto, es fundamental que el comprador disponga, al menos, de este capital para comprar su bien raíz.
Más allá de las estimaciones en materia de porcentaje de enganche, es importante señalar que el monto varía de acuerdo con el tipo de crédito que quieras contratar, la institución financiera que lo aporte y tu potencial de pago.
Así pues, para calcular el enganche de manera acertada, el inversionista necesita:
- Conocer sus ingresos y el presupuesto disponible para poner en marcha el proyecto.
- Seleccionar el tipo de inmueble que desea comprar.
- Tener en mente el precio del inmueble.
- Apoyarse en un simulador hipotecario para estimar las cuotas y otros datos clave.
Otro aspecto que debes tener en cuenta es que esta no es la única cantidad de dinero que necesitas disponer en el momento de firmar un acuerdo de compraventa. Es indispensable que cuentes con una suma adecuada para hacer frente a los gastos añadidos al adquirir un bien raíz, como avalúos, honorarios, comisiones, impuestos y escrituración.
Como la suma del enganche y de los otros gastos dependen de una serie de factores, recomendamos que el comprador ahorre un 30% del costo total del inmueble.
Hipoteca o créditos hipotecarios: cómo elegir la mejor opción
La hipoteca solamente se puede considerar una alternativa cuando el inversionista tiene inmuebles escriturados a su nombre, no tiene el capital necesario para comprar un bien raíz y/o necesita liquidez para formalizar el trámite.
En este sentido, debemos considerar el concepto de hipoteca: entrega del bien raíz como garantía a una institución financiera con la finalidad de obtener un crédito que no cubra el monto total del inmueble.
De hecho, este es uno de los trámites para comprar un departamento más arriesgados, pues coloca en peligro el bien raíz en virtud de cambios abruptos en la realidad financiera del comprador. Por lo que, solamente vale la pena si el inversionista está seguro de que esta es la mejor opción y si se trata de un negocio de ocasión, una oportunidad imperdible.
Los plazos y los costos de una hipoteca varían con los objetivos del interesado, las tasas practicadas por la institución financiera, el período considerado prudente para el pago, etc.
Por otro lado, tenemos el financiamiento inmobiliario o crédito hipotecario. En esencia, consisten en un préstamo a mediano o a largo plazo, cuya finalidad es la compra, la reforma o la construcción de una propiedad.
En el momento de la contratación, se define un cierto plazo de pago, así como una tasa de interés. Asimismo, este tipo de trámites para comprar un departamento exige la presentación de una serie de documentos de las partes, como comprobante de ingresos del comprador y piezas escritas que guardan relación con el bien raíz, como el avalúo de la propiedad.
En México, es posible encontrar diferentes tipos de créditos hipotecarios, y seleccionar el mejor depende de las condiciones y las expectativas de quienes lo solicitan:
- Financiamiento bancario inmobiliario: implica solicitar un crédito a una institución bancaria. De modo general, las tasas pueden alcanzar hasta el 13,5%.
- Financiamiento inmobiliario directo: la empresa de bienes raíces ofrece crédito directo a los compradores. Las condiciones oscilan de acuerdo con la empresa y con la capacidad de pago del interesado.
- Infonavit: el Instituto de la Vivienda para los Trabajadores otorga créditos hipotecarios únicamente a los trabajadores asalariados afiliados al Instituto Mexicano del Seguro Social, IMSS. Actualmente, ofrece créditos con una tasa de interés promedio de 8,2%.
- FOVISSSTE: dirigida a los trabajadores públicos. El porcentaje de la tasa de interés de un crédito de la institución oscila entre el 4 y el 6% y el plazo de amortización puede extenderse hasta 30 años.
- SOFOM: créditos ofrecidos por instituciones que presentan condiciones más flexibles que las aportadas por otros bancos. La tasa de interés varía según con el monto requerido, el plazo y su flexibilidad.
Además de las opciones mencionadas anteriormente, debemos tener en cuenta que el leasing inmobiliario se está consolidando como una vía atractiva para comprar una propiedad a mediano o a largo plazo a través de la firma de un contrato de alquiler.
Tras pagar correctamente los alquileres y finalizar el contrato, el inquilino -o comprador potencial- puede elegir si quiere comprarlo o devolverlo. Si decide adquirirlo, pagará apenas el monto residual, es decir que al monto del inmueble se le resta la suma total que ha pagado por la renta.
Dada la complejidad del trámite, es imprescindible que se lleve a cabo contando con el soporte de un notario.
Notario: ¿qué hace y por qué es importante?
El notario público es el profesional responsable de supervisar y asegurar que el trámite referente a la escrituración ocurra sin interrupciones, inconvenientes ni fracturas.
Además de trabajar en pro de la adecuada elaboración del título del bien raíz, este profesional también se ocupa de inscribir el mismo ante el registro público en Guadalajara, lo que refuerza la importancia de contar con el apoyo de un notario para garantizar la validez legal y fiscal del trámite de compraventa.
Los costos derivados de la contratación de un notario, así como de los impuestos correspondientes, oscilan acorde con el valor de avalúo de la propiedad. Generalmente, estas sumas representan el 4% del precio del bien raíz.
Contratar un notario público para llevar a cabo los trámites para comprar un departamento es una medida clave para asegurar el aprovechamiento de las mejores oportunidades de negocios y dejar de lado las que no se entiendan como buenas y rentables.
Mediante sus instrucciones y orientaciones no solo podemos emprender transacciones inmobiliarias más seguras, sino también contar con un buen soporte a la hora de cancelar hipotecas, adelantar el pago de los créditos, realizar operaciones de traspasos y más.
Así, estos profesionales son clave para que podamos invertir nuestro dinero en operaciones inmobiliarias con muy buena plusvalía y libres de obstáculos jurídicos.
Conclusión
En definitiva, para disfrutar de una excelente experiencia a la hora de invertir en un inmueble, es indispensable considerar todos los trámites para comprar un departamento u otro tipo de inmueble.
Al recabar y revisar los documentos correspondientes, calcular adecuadamente y pagar el enganche, evaluar la necesidad de crédito y contratar un buen notario, aumenta considerablemente la probabilidad de hacer un negocio rentable.
Además de potenciar el retorno de inversión (ROI), cumplir con los trámites necesarios minimiza la incidencia de fraudes, como compra de un bien raíz hipotecado o involucrado en malas prácticas financieras.
O sea, estar atento a los procedimientos y a los factores clave reduce imprevistos y la probabilidad de padecer pérdidas financieras por inconsistencias en la operación.
Como ves, cada etapa y medida implica una serie de detalles que, si no estamos familiarizados, pueden caer en el olvido y, consecuentemente, poner en riesgo el sueño de comprar el primer inmueble o aumentar el patrimonio.
En virtud de eso, fortalecemos la idea de recurrir a expertos en el campo, por lo que te invitamos a conocer el valor de la asesoría inmobiliaria.
