Invertir en el mercado inmobiliario de México es una excelente decisión, especialmente si se hace en la zona metropolitana de Guadalajara, la cual desde hace más de una década muestra un crecimiento sostenido que la convierte en un imán para emprendedores nacionales y extranjeros.
Pero antes de dar el gran paso de comprar una propiedad debemos asegurarnos de pagar lo justo y de que esa inversión tenga plusvalía.
Para hacer una compra exitosa es indispensable solicitar una valuación inmobiliaria que entre otras cosas, nos permita conocer el verdadero valor del inmueble y sus condiciones estructurales.
Con esto en mente hemos preparado este post para explicarte en qué consiste una valuación inmobiliaria, tipos, factores que afectan el valor de un inmueble y puntos claves en la valuación inmobiliaria.
¿Te interesa el tema? ¡Acompáñame hasta el final!
¿Qué es la valuación inmobiliaria?
La valuación inmobiliaria es un reporte técnico e imparcial que se realiza a un bien inmueble para estimar su valor comercial, tomando en cuenta las condiciones físicas y urbanas del mismo a una fecha determinada y con características específicas.
La valuación debe ser realizada por un perito valuador profesional y certificado para que resulte confiable y tenga validez legal.
Tipos de valuación
Existen varios tipos de valuación inmobiliaria según el fin para el cual se realice. A continuación te vamos a presentar algunos de ellos y sus características.
Hipotecario
Es un informe que debes presentarse como requisito indispensable cuando optas por solicitar un crédito hipotecario para la compra de un inmueble.
Fiscal o catastral
Este tipo de valuación inmobiliaria sirve como aval para el pago de algunos impuestos a la propiedad y a la riqueza como el ISAI y predial, así como para la regularización de herencias.
Comercial
Sirve para saber el precio de compra o venta de un bien inmueble.
Para determinación de renta
Este informe se utiliza para conocer a la fecha, el precio de mercado de la renta según las características y zona de ubicación del inmueble.
Sirve para la negociación de contratos de renta, el cese de estos o para calcular indemnizaciones por rentas no percibidas.
Para seguro
Sirve para calcular el costo de una póliza para asegurar la propiedad.
Factores que afectan el valor de un inmueble
Existen numerosos factores que inciden de forma positiva o negativa en el valor de un inmueble y a continuación te vamos a detallar los más importantes a tener en cuenta en caso de que quieras comprar o vender alguna propiedad.
Ubicación
La ubicación de un inmueble es determinante para su valor.
La accesibilidad, seguridad, cercanía con escuelas, centros comerciales, universidades, centros empresariales, restaurantes y centros de salud, aumentan el valor de la misma.
Las propiedades que se encuentran en zonas turísticas también suelen ser más costosas.
Superficie total y espacio útil
El valor de un inmueble se calcula por metros cuadrados, es decir, el valor total dividido entre el número de metros cuadrados que lo conforman.
¡A mayor cantidad de metros cuadrados, mayor valor tendrá la propiedad!
Sin embargo, los desvanes, cocheras, sótanos o cualquier otro espacio inacabado no cuenta al momento de calcular el valor de la propiedad, pues solo se contabiliza el espacio útil de la misma.
Antigüedad y estado de conservación
La antigüedad del inmueble juega un papel fundamental a la hora de su valuación pues entre más nueva sea la edificación mayor será su valor.
Por otra parte, el estado de conservación de la propiedad muchas veces puede ser incluso más determinante que su antigüedad a la hora de fijar precios.
Muchas veces los inversionistas prefieren comprar una propiedad de 15 o 20 años bien cuidada y funcional que otra de 5 años que requiera reparaciones profundas.
Actualizaciones y reformas
Las mejoras y ampliaciones de espacios como baños, recámaras y cocina pueden incidir de forma positiva en el valor de una casa o departamento.
No olvides que el aspecto exterior de la vivienda y de las zonas aledañas también influirá en el valor de la misma.
Oferta y demanda
Como en todas las transacciones comerciales la ley de oferta y demanda ejerce su influencia y si existe una demanda elevada y una oferta fija o baja, el precio de la propiedad aumentará entre más personas se interesen por comprar en la zona.
¡No pierdas de vista estos factores cuando proyectes inversiones a futuro!
5 puntos clave en la valuación de un inmueble
A continuación te vamos a detallar los cinco puntos clave que los expertos consideran al momento de realizar una valuación inmobiliaria.
1. Validar la existencia física de la propiedad
El primera paso que da el valuador es verificar que el inmueble existe y que su ubicación, así como las características generales del mismo, coinciden con la documentación de la propiedad.
2. Requisitos para realizar el avalúo
Al momento de solicitar la valuación de un inmueble se deben entregar al valuador los siguientes documentos:
- Escritura del inmueble;
- Certificado de libertad de Gravamen;
- Último recibo del predial;
- Planos de ubicación o de construcción de la propiedad.
3. Condicione de la propiedad
Durante su visita al inmueble el especialista verificará las condiciones del mismo en los siguientes aspectos:
- Cimentación;
- Nivelación;
- Puertas y ventanas;
- Piso;
- Techo;
- Paredes;
- Acabados;
- Antigüedad del inmueble.
El valuador es responsable de dictaminar si una propiedad se encuentra en estado óptimo de habitabilidad o si necesita remodelaciones o reparaciones de infraestructura.
4. Valor del inmueble
Una vez realizada la inspección y tomando en cuenta los factores que detallamos en el segmento anterior, el especialista procederá a fijar el valor de la propiedad.
También tomará en cuenta para tal fin si la misma tiene algún valor histórico o si la propiedad es de uso comercial, corporativo, residencial o mixto.
5. Tipos de valores de la propiedad
Al finalizar el proceso los valuadores calculan tres tipos de cotizaciones:
- Valor físico que está determinado por las instalaciones y los materiales de construcción.
- Valor comercial que se calcula según la ubicación del inmueble y sus zonas aledañas.
- Valor de ingresos basado en el monto a pagar por la renta, compra o venta de la propiedad.
¡Llegamos al final!
La inversión inmobiliaria es siempre una excelente forma de cuidar y hacer crecer el capital. Sin embargo, antes de tomar cualquier decisión al respecto es necesario pedir la asesoría de un experto en bienes raíces y una valuación inmobiliaria de la propiedad que nos interesa.
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