¿Qué es una propiedad fraccionada y cuáles son sus ventajas y desafíos?
04 enero 2023
La propiedad fraccionada es un concepto de propiedad compartida con el fin de ayudar a reducir costos iniciales y de mantenimiento, al dividir los gastos entre sus propietarios.
Y es que, este tipo de propiedades se presenta cada vez más, como una excelente opción para proteger nuestro patrimonio y diversificar las inversiones ya que permite adquirir bienes de lujo, sin tener que disponer de un capital demasiado elevado.
Otra de las ventajas de este modelo inmobiliario es que, además de poder usar el bien para disfrute personal, es posible rentarlo durante el tiempo de uso que te corresponde y obtener un ingreso adicional.
En otras palabras, la propiedad fraccionada divide tanto los derechos como los riesgos sobre bienes de lujo a los cuales, de otra forma, sería difícil acceder.
¡Acompáñanos y conoce todo lo que necesitas saber sobre las propiedades fraccionadas!
¿Qué es una propiedad fraccionada?
Es una forma de propiedad compartida que consiste en dividir el valor total de un bien raíz, en una cantidad determinada de fracciones. Los copropietarios podrán beneficiarse o usar el bien, en proporción al número de fracciones adquiridas.
Comprendamos mejor esta idea con un ejemplo:
Supongamos que el inmueble está dividido en 8 fracciones, cada copropietario tendrá acceso al año a 45 días de uso. Pero si por ejemplo, compras 2 fracciones, podrás disfrutar de 90 días de uso por año.
La propiedad fraccionada resulta ideal para la adquisición de bienes costosos como: casas de vacaciones, aviones privados, autos deportivos, yates o casas rodantes de alta gama.
¿Cuáles son las características de una propiedad fraccionada?
Este modelo de propiedad y uso compartido, tiene las siguientes características:
El costo de la compra se divide entre los copropietarios
Como señalamos en el segmento anterior, el precio total del inmueble se divide en fracciones y esto hace que los costos de compra disminuyan.
Por ejemplo, supongamos que un departamento en la playa tiene un costo total (incluyendo impuestos y gastos administrativos) de 5,300,000 de pesos y este monto se divide en 8 fracciones, el costo por fracción que deberá pagar cada copropietario, es de 662,500 pesos.
Todos los propietarios tienen asignado un tiempo de uso
Todos los copropietarios tienen asignado un tiempo de uso anual del inmueble, según el número de fracciones adquiridas.
Los propietarios pueden transferir, arrendar o vender su parte cuando quieran
Cada copropietario puede disponer de su fracción de la manera que desee, sin ningún tipo de restricciones, más allá de las contempladas en algún contrato o reglamento en particular.
Tienes derecho a títulos de escrituración que confirman tus derechos
El proceso de compra de este modelo de propiedad compartida se realiza de manera legal, por medio de un fideicomiso o de una escritura pública. Esto quiere decir, que al comprar una propiedad fraccionada, adquieres un título de propiedad al igual que los otros copropietarios del inmueble.
En este sentido, si otro de los copropietarios es objeto de un embargo de bienes, los títulos de propiedad protegen a los otros dueños, gracias a la protección que brinda la figura de fideicomiso.
El costo de gastos es compartido
Al ser compartida la propiedad del inmueble, los gastos generados por este también son compartidos por los copropietarios. Esto ayuda a reducir los costos por concepto de: mantenimiento, administración e impuestos.
Una administradora se encarga de todo
Esta figura legal es la responsable de:
- Tramitar la venta del inmueble en casos de que algún copropietario quiera vender, heredar o rentar su fracción, sin que esto afecte al resto de los dueños.
- Crear el modelo de uso rotativo.
- Asegurar la propiedad.
- Llevar la contabilidad de gastos.
- Velar por el mantenimiento y buen uso del bien inmueble.
Diferencias entre propiedad fraccionada y tiempo compartido
Si bien la propiedad fraccionada tiene algunas similitudes con el tiempo compartido, estos dos conceptos inmobiliarios no son lo mismo. A continuación, presentaremos algunas diferencias significativas entre ellos.
Acceso y disfrute
En una propiedad fraccionada, todos los copropietarios tienen asignado un tiempo de uso que, por lo general, es de 5 o más semanas por año.
Por otra parte, en un tiempo compartido tradicional se limita el acceso al inmueble a, entre una o dos semanas por año.
Valor de capital y de inversión
En la propiedad fraccionada, cada comprador es dueño de capital parcial de un inmueble valioso y a medida que la propiedad adquiere valor, también se incrementa el valor del patrimonio de los copropietarios.
Por esta razón, las instituciones financieras y crediticias ven a este modelo como una buena inversión y están dispuestas a financiar la compra.
Mientras que la propiedad de tiempo compartido solo otorga al comprador, el derecho de disfrutar la propiedad durante una o dos semanas al año.
Es decir, el título pertenece 100% al propietario principal y el resto, no obtiene ningún beneficio en caso de presentarse un aumento en el valor del activo. Esto hace que las instituciones financieras no estén dispuestas a financiar su compra y si lo hacen, las tarifas e intereses son excesivamente altos.
Valor de vacaciones
Los tiempos compartidos no son vistos por la mayoría de las personas como una inversión, sino como un gasto de vacaciones porque al igual que rentar una habitación de hotel, no ofrece un retorno de inversión y solo representan una mejora de estilo de vida.
Sin embargo, las propiedades fraccionadas además de estar pensadas como un lugar para vacacionar, son vistas como una inversión que permite obtener un retorno, a través de la plusvalía y también de la renta.
Administración y tarifas
En ambos casos, la administración y mantenimiento están en manos de un tercero, se debe pagar un precio de compra y tarifas de mantenimiento.
Sin embargo, en las propiedades fraccionadas los propietarios mantienen el control último y la autoridad sobre su propiedad, por encima de la compañía administradora.
Mientras que en la mayoría de los tiempos compartidos, el operador del hotel o el desarrollador del proyecto tienen el control y los compradores de tiempo compartido son considerados solo como huéspedes anuales y no como propietarios.
Servicio al cliente
En la propiedad fraccionada, el servicio que ofrece la empresa de gestión suele ser más personalizado, debido a que el personal conoce a los propietarios.
Algunas de las atenciones especiales que ofrece son:
- Preparar la casa de acuerdo con los gustos del propietario.
- Servicios de conserjería.
- Llenar el refrigerador con comida, antes de la llegada de los propietarios.
Sin embargo, los tiempos compartidos suelen limitarse a ofrecer solo el servicio de limpieza.
Número de propietarios por Unidad
En los tiempos compartidos, el número de propietarios por apartamento o casa es de entre 26 y 52. Con tantos propietarios, las estancias suelen ser cortas y poco frecuentes. En promedio, una semana, una vez por año.
Por su parte, las propiedades fraccionadas suelen tener entre 5 y 12 propietarios por unidad, lo que permite a estos pasar más tiempo y visitar la propiedad con mayor frecuencia.
Calidad de la propiedad
La clientela de la propiedad fraccionada es claramente diferente a la de tiempo compartido y esto hace que la calidad de los inmuebles también sea diferente.
Entre las diferencias que suelen darse en este aspecto, se encuentran:
- Las unidades de tiempo compartido suelen tener entre 1 y 2 habitaciones, mientras que las propiedad fraccionada, por lo general, son viviendas más grandes con entre 3 y 5 recámaras.
- Las propiedades fraccionadas tienen mejor ubicación, equipos y muebles de mayor calidad que los tiempos compartidos.
- La construcción y los acabados de las propiedades fraccionadas son de mayor calidad que la de los tiempos compartidos.
- Las propiedades fraccionadas tienen mayores recursos para el mantenimiento y la gestión.
Potencial de reventa
Los tiempos compartidos, al igual que los automóviles, comienzan a depreciarse desde el mismo momento que se compran.
Por el contrario, la reventa de propiedades fraccionadas, pueden llegar incluso a exceder las ganancias de la reventa de activos de propiedad total.
Ventajas y desventajas de una propiedad fraccionada
Invertir en propiedad fraccionada ofrece a los propietarios las siguientes ventajas:
Costos de entrada más bajos
Como explicamos en segmentos anteriores, el modelo de propiedad fraccionada, como su nombre lo indica, fracciona el precio total del activo facilitando el acceso a los compradores.
En este sentido, mientras para comprar un departamento en la playa debes tener disponible un capital de 2,000,000 de pesos, para comprar una propiedad fraccionada de las mismas características, solo necesitarás entre 400,000 pesos y 166,000 pesos.
Es decir, puedes acceder a un bien de lujo, por un costo mucho menor.
Menos costos de mantenimiento
En la propiedad fraccionada, al igual que el costo de entrada, los gastos de mantenimiento de dividen entre el número de copropietarios y esto permite disfrutar de excelentes servicios por un costo significativamente menor.
Diversificación
Este modelo de propiedad inmobiliaria ofrece a los inversores la posibilidad de acceder a un portafolio más amplio de activos, pues aun cuando es posible que el copropietario promedio jamás sea el propietario absoluto del bien, la propiedad parcial diversificada es una alternativa viable y generalmente lucrativa.
Número de propietarios limitado
En la propiedad fraccionada, el número de propietarios por unidad es limitado y por lo general, varía entre 5 y 12 copropietarios.
Este cierto nivel de exclusividad, genera entre los copropietarios un mayor sentido de pertenencia que se traduce, en mejor cuidado y mantenimiento del inmueble.
Además, una menor rotación de personas evita un deterioro acelerado de la propiedad.
Se valoriza con el tiempo
Con el tiempo, la propiedad fraccionada suele ganar plusvalía y esto permite que puedas vender tu participación y obtener una considerable ganancia.
En este sentido, una forma de conseguir mayor plusvalía en el sector inmobiliario es comprar en preventa, pues en esta etapa, los inmuebles suelen tener un precio más bajo que una vez concluido el proyecto.
Amenidades
Por lo general, las propiedades fraccionadas cuentan con una serie de amenidades como:
- parques infantiles;
- gimnasios;
- albercas;
- areas al aire libre.
Que además de servir para el disfrute y esparcimiento de sus propietarios, le otorgan valor a la propiedad.
Sin embargo, invertir en este tipo de inmuebles también puede tener algunas desventajas como por ejemplo:
Rendimientos más pequeños
Al solo tener la propiedad parcial del cativo las ganancias de capital se reducen, en comparación a si tuvieras las propiedad absoluta del mismo.
Menos opciones de financiación
Es mucho más difícil conseguir la financiación para una propiedad fraccionada que para un bien absoluto. Esto debido a que el banco o la institución financiera no podrá usar el inmueble como garantía, debido a que existen varios propietarios.
Menos flexibilidad y libertad
Todas las decisiones importantes sobre el inmueble deben tomarse de común acuerdo entre todos los copropietarios y esto puede ser una limitante a la hora de que uno de los socios decida vender, rentar o transferir su fracción.
3 consejos para invertir en una propiedad fraccionada
Dicho todo lo anterior, a continuación te dejamos tres consejos que debes seguir si decides invertir en una propiedad fraccionada:
Ubicación estratégica para asegurar plusvalía
Al invertir en bienes raíces, sin importar el modelo por el cual optes para realizar tus operaciones, la ubicación lo es todo.
Las propiedades fraccionadas suelen ser vistas como un lugar para ir de vacaciones. Por esta razón, si decides invertir en este concepto de propiedad compartida, debes asegurarte de que el inmueble se encuentre en una zona turística, cercana a la playa o la montaña, que cuente con amenidades y que sobre todo, sea un lugar para el descanso, el relax y la diversión.
Salir de tu zona de confort
Si bien es cierto que el concepto de propiedad compartida no es una forma tradicional de inversión, hoy en día se ha convertido en una opción con mucho potencial para producir dinero y ayudarte a alcanzar esa libertad financiera que tanto anhelas.
Toma con criterio la mejor decisión
Antes de tomar alguna decisión, es importante que respondas a algunas preguntas como:
- ¿Cuál es el tipo de propiedad más rentable?
- ¿Cuál es el mejor lugar para invertir: la ciudad o algún destino paradisíaco?
¡Asegúrate de estar bien informado, pedir una valuación inmobiliaria y solicita asesoría especializada!
¡Y con esto llegamos al final!
La propiedad fraccionada puede ser una buena opción para comenzar a invertir en el sector inmobiliario, en especial, cuando no cuentas con capital suficiente para adquirir de forma absoluta un activo lujoso como lo es una casa o departamento para vacacionar.
Si te gustó este artículo y deseas recibir más información sobre inversión inmobiliaria, te invitamos a leer sobre cómo elegir el mejor fraccionamiento residencial para la familia ¡Estamos seguros que te será de gran ayuda!
