¿Por qué comprar un departamento para rentar y qué tener en cuenta al hacerlo?
05 marzo 2022
Comprar un departamento para rentar puede ser una operación muy interesante para tus finanzas y patrimonio.
De esta manera no solo tendrás un nuevo inmueble en tu poder, que generará plusvalía conforme se aprecia, sino que recibirás ingresos regulares y de forma estable.
No obstante, comprar un departamento para rentar solo será beneficioso si lo haces de forma organizada y tomando en cuenta una serie de factores clave.
En este post te diremos qué valorar al hacer esta operación y cómo encontrar los inquilinos ideales para tus propiedades.
¡Te invitamos a leer hasta el final!
¿Qué tener en cuenta a la hora de comprar un departamento para rentar?
Para asegurarte de que la inversión realmente será de provecho, te recomendamos analizar los siguientes aspectos:
Ubicación de la propiedad
Cada lugar y cada mercado tienen sus características especiales, así como ventajas y desventajas. Dependiendo de la ubicación, puede haber diferentes intereses y requisitos entre los posibles inquilinos.
Dado que todo esto debe tenerse en cuenta a la hora de comprar departamento para rentar, es más fácil buscar una propiedad dentro de tu ciudad, pues ya conoces las circunstancias, la estructura económica y el tipo de público.
Otra ventaja es que puedes llegar rápidamente a tu propiedad en caso de emergencia.
Si vives en la Zona Metropolitana de Guadalajara, ¡grandioso! Es una metrópoli cosmopolita, en crecimiento constante y con una alta demanda de renta por parte de universitarios, profesionales y viajeros de negocios.
Precio y estado del inmueble
Uno de los factores más importantes a la hora de comprar departamento para rentar es el precio. El valor real debe ser determinado siempre por un perito.
Sin embargo, no es económico hacer una tasación inmediatamente para cada propiedad interesante.
Por lo tanto, hay que prestar atención a los siguientes puntos importantes a la hora de hacer una selección preliminar:
- Ubicación;
- Nivel del índice de renta;
- Estado del inmueble: tejado, fachada, daños/defectos estructurales, ingeniería del desarrollo, etc;
- Próximas medidas de modernización o renovación;
- Equipamiento de la propiedad: instalaciones sanitarias, tuberías, conexiones, etc;
- Estado del sistema de calefacción: registros de inspección del sistema de calefacción;
- Aislamiento térmico: estado de las ventanas, las puertas y el aislamiento (certificado energético).
Contrato de compra
Aunque parezca obvio, asegúrate de haber leído y comprendido todo lo que figura en el contrato de compraventa. Si hay algún punto poco claro, siempre hay que salir de la duda antes de firmar.
Para estar seguros, el contrato también debería ser revisado por un abogado. Por otro lado, en este caso, asegúrate de que el acuerdo establezca que podrás rentar tu propiedad sin problemas.
¿Cómo puedo encontrar inquilinos adecuados?
El primer paso para rentar es encontrar interesados. Hay varias formas de hacerlo: desde el simple boca a boca entre familiares y amigos, publicando en las redes sociales, hasta anuncios en los conocidos portales inmobiliarios. Estos últimos tienen sin duda el mayor alcance y la posibilidad de incluir mucha información importante.
Es necesario proporcionar un breve resumen de las características importantes de tu propiedad, evitando demasiadas abreviaturas.
Las hermosas fotos de la propiedad y el plano de planta aumentan la atención de los posibles compradores.
Si prefieres un determinado grupo objetivo, es aconsejable que destaques los deseos de este segmento en tu descripción, como, por ejemplo:
- La proximidad de escuelas, guarderías, etc. para atraer a las familias;
- Mobiliario existente, internet rápido y buenas conexiones de transporte para atraer a los jóvenes y profesionales;
- Una ubicación residencial codiciada como Zapopan y un mobiliario de alta gama para atraer a las personas con mayores ingresos;
- Consultorios médicos a poca distancia para atraer a las personas mayores.
Valoración del solicitante de renta
Una evaluación exhaustiva del solicitante de renta es aconsejable y reduce el riesgo de encontrar inquilinos poco solventes o estafadores.
Un solicitante no solamente debe encajar en la estructura social básica de un complejo, sino también tener los medios financieros necesarios para pagar la renta mensual. Sin embargo, una promesa verbal no es suficiente.
Por supuesto, incluso estos documentos no ofrecen una protección completa. Sigue existiendo un riesgo residual.
Se leen una y otra vez informes sobre astutos estafadores que falsifican documentos o cifras y causan una impresión especialmente agradable.
Para una protección fiable contra los defraudadores y los impagos de renta, te recomendamos que contrates un seguro de impago.
El contrato de renta
Los contratos de renta regulan los derechos y obligaciones del inquilino y del propietario durante el acuerdo.
Por lo tanto, el inquilino solo debe mudarse una vez firmado este contrato entre las partes.
Si dejas que se instale antes de firmar un contrato por escrito, esto puede convertirse rápidamente en un problema para ti en caso de que surjan disputas sobre la renta.
No obstante, las disposiciones legales del Estado de Jalisco se aplican a los contratos verbales. La mayoría de las veces se interpretan en perjuicio del propietario.
A la hora de redactar un contrato, luego de comprar departamento para rentar y conseguir el primer inquilino, debes tener en cuenta los siguientes aspectos:
- Utiliza únicamente los contratos de arrendamiento actuales. Muchas cláusulas de los antiguos formularios no son válidas según la jurisprudencia actual;
- Los inquilinos deben figurar en el contrato con su nombre completo, dirección de registro anterior y fecha de nacimiento, así como firmarlo personalmente;
- Del mismo modo, tus datos como propietario también deben figurar íntegramente en el contrato;
- También son importantes el inicio y la duración del contrato, la tenencia de animales domésticos, los aumentos de renta, las fianzas y cualquier permiso de subarriendo.
También, puedes emplear medidas para tu protección como propietario, como:
Contrato de justicia alternativa
La Secretaria de Gobierno define este modelo de contrato de la siguiente manera:
Este procedimiento significa una suma de voluntades, porque las partes están dispuestas a llegar a acuerdos que las favorecerán a través del apoyo de una persona neutral capacitada para encontrar una solución pacífica, es decir, un mediador o conciliador.
Es decir, la Justicia Alternativa es una herramienta para la solución de conflictos que forma parte del Nuevo Sistema de Justicia Penal. Tiene como propósito lograr un acuerdo entre los involucrados a través de la voluntad, la cooperación y el diálogo.
Al optar por este modelo de contrato, un tercero capacitado y facultado ante la ley, como lo es un abogado del Instituto de Justicia Alternativa de tu localidad, actuará en caso de que una de las partes incumpla sus obligaciones, protegiendo a la afectada.
Por ejemplo, si el inquilino deja de pagar su renta durante dos meses seguidos, este Instituto tiene la facultad de emitir una orden de desalojo.
Es importante mencionar que bajo este tipo de contrato se admite la figura de Obligado Solidario.
Se trata de una persona que acepta acarrear con la deuda del inquilino si este deja de pagar la renta del inmueble.
Por eso, en caso de morosidad, primero se realiza el cobro al obligado solidario y, si este no asume su responsabilidad, finalmente se emite la orden de desalojo.
Si esto sucede, además de desalojar, el inquilino se vería afectado por multas administrativas, al igual que se registrarían datos negativos en el buró de crédito y otros historiales.
Solicitud de aval
La Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros, CONDUSEF, define el aval – en términos generales – como:
«Una persona física o moral, que asegura que la deuda será saldada. Esto quiere decir que si la persona o empresa que contrajo la deuda no paga, la institución que dio el préstamo tiene el el derecho de exigir al aval que cubra la deuda e incluso puede ejecutar acción legal en contra de éste».
En las operaciones inmobiliarias, incluyendo la renta, este aval también se aplica.
La particularidad es que se solicita un fiador que dé como aval una propiedad a su nombre.
Así, en caso de que tu inquilino dañe tu propiedad o incumpla sus responsabilidades, obtendrás derechos – totales o parciales- de la propiedad en garantía.
Por supuesto se trata de una situación extrema y compleja, a la cual no querrás llegar, así que, ¡selecciona muy bien a tus inquilinos!
En definitiva, asesórate con abogados y especialistas durante todo el proceso para que no corras riesgos. ¡Las propiedades son valiosos patrimonios que debes cuidar muy bien!
Aunque represente un costo extra, la expertise profesional puede evitarte grandes apuros, por lo cual vale la pena este apoyo.
Bonus: beneficios reales de comprar un departamento para rentar
Al comprar un departamento para rentar estarás haciendo un gran esfuerzo financiero, independientemente de la modalidad de financiamiento y el costo de la propiedad.
Por eso, seguramente necesitas conocer antes, de forma concreta, cuáles son los beneficios económicos reales y por qué este tipo de operaciones son tan convenientes para los inversionistas.
Por eso, como complemente final de este post, te dejamos una lista de motivos precisos por los que comprar un departamento para rentar es una buena idea.
Menor impacto de las mensualidades de pago
Si financias la compra de un nuevo departamento, las mensualidades de pago se convertirán en una de tus principales responsabilidades financieras en el futuro.
Al rentar la propiedad, este dinero no saldrá de tus bolsillos, pues el monto que recibas cada mes por concepto de renta podrás destinarlo – total o parcialmente – para cubrir las mensualidades.
Agilización del retorno de inversión
El ROI inmobiliario debe ser una de tus principales preocupaciones como inversionistas, y existen muy buenas noticias en torno a comprar un departamento para rentar.
Al recibir ingresos por medio de la renta, estarás maximizando beneficios económicos, que se sumarán a la plusvalía o apreciación típica de los inmuebles.
Así, el mayor y mejor ritmo de ganancias reduce el tiempo de espera para recuperar el dinero invertido.
Ingreso fijo y recurrente
La renta es uno de los ingresos fijos que empezarás a tener desde que completes esta operación de negocio.
Como un salario, será un monto de dinero estable y consecuente que recibirás todos los meses y que mejorará tu estilo de vida y poder adquisitivo.
Mínima demanda de tiempo
Todos queremos tener nuevas y mayores fuentes de ingresos. Sin embargo, no siempre contamos con el tiempo necesario para emprender un nuevo negocio o desempeñar un segundo trabajo.
Al comprar un departamento para rentar, obtendrás esa anhelada nueva fuente de ganancias y, lo mejor de todo, sin que sea necesaria una gran inversión de tiempo.
Agencias inmobiliarias y expertos en el giro pueden encargarse de rentar tu depa, así que tu solo tendrás que preocuparte por aceptar/aprobar al potencial inquilino y recibir el dinero todos los meses. ¡Así de fácil!
Servicio esencial y de alta demanda
Por otro lado, al comprar un departamento para rentar estarás iniciándote en un negocio que siempre será rentable y tendrá una amplia demanda.
Y es que, al final del día, todas las personas necesitan un techo para vivir, sin importar la época o el lugar.
De esta manera, poseerás un bien esencial con el que siempre podrás generar ingresos económicos estables y constantes.
Otra buena noticia: al igual que los costos de los bienes inmuebles en sí, los precios de las rentas también suelen aumentar con el pasar del tiempo, sobre todo en zonas de alta demanda y excelentes estándares de vida, como el municipio Zapopan, por ejemplo.
¡Muy bien! Ya conoces todo lo necesario a la hora de comprar un departamento para rentar. ¡Toma en cuenta todos estos tipos!
Como ves, se trata de una operación e inversión muy rentable y atractiva, así que, anímate.
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