Invertir en bienes raíces puede prometer un alto rendimiento, especialmente en tiempos de bajas tasas de interés.
Sin embargo, no podemos dar un paso tan importante de forma improvisada. Antes, es necesario tener en cuenta puntos claves que ayudan a alcanzar el éxito.
Es por ello que en este artículo te daremos una amplia y provechosa lista de consejos para invertir en bienes raíces sin correr riesgos y con excelentes proyecciones.
Consejos claves para invertir en bienes raíces
Analizar, medir, ser paciente…Son muchos los aspectos a considerar a la hora de invertir en bienes raíces. ¡Veamos!
1. Sé consciente de que apuntas al largo plazo
Los tipos de interés permanentemente bajos hacen que la compra de bienes inmuebles sea mucho más favorable que hace unos años.
Al mismo tiempo, han generado que otras formas de inversión, como los depósitos a plazo fijo o el dinero a la vista, resulten menos atractivas por su baja tasa de rentabilidad.
Por tanto, comprar una casa o departamento y, en general, invertir en bienes raíces, parece una alternativa sensata en muchos casos.
Sin embargo, debes tener claro que necesitas una determinada cantidad de capital propio, que queda inmovilizado durante muchos años, conforme se genera plusvalía.
Siempre que dispongas del capital propio necesario, seas solvente y no tenga reparos en invertir a largo plazo (aunque en algunos casos con resultado a mediano plazo), la compra de inmuebles puede ser una forma rentable de invertir tu dinero y conseguir una alta rentabilidad.
Si compras en regiones o ciudades con excelentes proyecciones, como la Zona Metropolitana de Guadalajara y, especialmente, el municipio Zapopan, las expectativas son incluso más atractivas.
2. Considera tanto las ventajas como los retos
Ser propietario de una vivienda conlleva numerosas ventajas, pero también plantea desafíos, como en toda operación.
Para estar seguro de que la compra de una propiedad residencial es la forma de inversión adecuada para ti, considera lo siguiente.
Ventajas de invertir en bienes raíces
Los bienes inmuebles como inversión de capital tienen una gran estabilidad de valor.
Por otro lado, es posible obtener una elevada plusvalía mediante la inversión de capital inmobiliario. Por ejemplo, en la Zona Metropolitana de Guadalajara, los bienes raíces se aprecian, aproximadamente, a una tasa de 5% cada año.
Otro aspecto a considerar es que estas inversiones inmobiliarias suelen estar a salvo de las escaladas inflacionarias, debido a que se aprecian en vez de depreciarse, algo que sí les sucede a otros bienes de valor, como los coches, por ejemplo.
También, los inmuebles como inversión de capital permiten obtener altos ingresos por concepto de renta, optimizando el retorno.
Finalmente, como ventajas, podemos considerar los siguientes dos factores:
- La inversión de capital inmobiliario ofrece ventajas fiscales;
- Los pensionistas disfrutan de seguridad financiera gracias a los bienes inmuebles como inversión.
Desventajas de la inversión de capital inmobiliario
Sin embargo, quienes utilizan su dinero para invertir en bienes raíces también deben tener en cuenta algunos retos, costos extra o riesgos asociados, como sucede con todo movimiento de capital.
Costes de mantenimiento de los inmuebles
Un departamento o una casa necesita mantenimiento, así como renovaciones y reformas aquí y allá. Estas medidas de mantenimiento a veces pueden costar mucho dinero y reducir el rendimiento.
Si el inmueble forma parte de una comunidad de propietarios, la potestad de decidir qué se repara y a qué coste no es solamente tuya, sino que también está en manos del administrador.
Para evitar altos costos extra en reparaciones, sin duda, vale la pena optar por propiedades nuevas y a estrenar.
Subida de los tipos de interés para el financiamiento
Las actuales condiciones favorables de los tipos de interés pueden no ser permanentes.
Si has elegido un préstamo inmobiliario con un periodo de interés fijo corto, es posible que se te conceda una TAE (Tasa Anual Equivalente) más baja si necesitas prorrogar pronto el contrato de préstamo o si eliges otro préstamo de seguimiento, lo que reduce la rentabilidad global de tu inversión inmobiliaria.
Compromiso de capital a largo plazo
Al comprar un inmueble, el capital invertido queda inmovilizado durante muchos años, normalmente incluso décadas, y no puede utilizarse para otras inversiones.
Además, se invierten sumas considerables en bienes inmuebles como inversión de capital. Si la propiedad es una mala compra, existe la amenaza de enormes pérdidas.
Por supuesto, las pérdidas no son la norma en un mercado que, en líneas generales, es altamente rentable. No obstante, es un riesgo a considerar.
Gastos administrativos asociados a las rentas
Si la propiedad adquirida se renta y no forma parte de una comunidad de propietarios, los costes de administración pueden ser considerables.
Su alcance depende en gran medida de la naturaleza y el comportamiento del inquilino. Por lo tanto, este debe ser elegido con cuidado.
3. Invierte en inmuebles que realmente te convenzan
Si quieres invertir tu capital en bienes inmuebles, existen básicamente tres formas diferentes de obtener una rentabilidad.
La casa como inversión
Si la propiedad se va a renta, una casa en un terreno grande generará un rendimiento relativamente bajo. Sin embargo, el gran terreno es una enorme ventaja a la hora de vender, debido a la asociación del precio final con la cantidad de precios cuadrados.
Si está en una ubicación atractiva de Zapopan, es muy probable que dentro de unos años cuando se quiera vender la casa se pueda conseguir un precio de venta significativamente mayor.
Departamento como inversión de capital
Un departamento como inversión requiere más coordinación que una casa. Y es que siempre es necesario llegar a un acuerdo con la comunidad de propietarios cuando se trata de los bienes comunes.
Las decisiones deben tomarse de forma conjunta y no siempre son en interés de todos los propietarios.
Si la comunidad de propietarios rechaza ciertas medidas deseadas, que permitirían aumentar los ingresos por renta, esto puede suponer una pérdida de rentabilidad.
Y, como ya sabes, los departamentos son ideales para la renta debido a su alta demanda y a su excelente apreciación.
También, para la reventa es una opción atractiva, ya que los departamentos ubicados en desarrollos, con albercas y otras amenidades, tienden a ofrecer una excelente plusvalía.
La propiedad comercial como inversión
Los inmuebles comerciales pueden recompensar a los inversores con una alta rentabilidad. Sin embargo, este beneficio también está asociado a un alto riesgo.
Es imprescindible conocer bien el mercado para poder estimar la demanda de espacios comerciales. Las propiedades vacías amenazan, por lo demás, con destruir la rentabilidad.
4. ¡No te apresures!
Básicamente, a la hora de invertir en bienes raíces, la búsqueda debe realizarse sin prisas, aunque los tipos de interés favorables sean tentadores. Una propiedad adquirida apresuradamente que muestra defectos después de la compra destruye rápidamente cualquier posibilidad de retorno.
Para encontrar el inmueble ideal para invertir en bienes raíces, merece la pena echar un vistazo a los portales inmobiliarios correspondientes en Internet, al igual que en la búsqueda «normal» de una casa o un departamento.
Algunos de ellos tienen una categoría separada para las propiedades de inversión en la ubicación deseada de la Zona Metropolitana de Guadalajara. También se puede recurrir a un agente inmobiliario para que busque un inmueble especialmente adecuado para la inversión.
Aunque esto implica gastos de intermediación, puede ser útil si no tiene tiempo para una búsqueda concienzuda. Por último, pero no por ello menos importante, los bancos y las compañías de seguros también pueden ofrecer propiedades atractivas.
5. Siempre ten en mente el valor de mercado real
La gran demanda de inmuebles atractivos está haciendo subir los precios. Por lo tanto, es importante mantener la cabeza fría y evaluar de forma realista el valor de mercado real de una propiedad.
Como regla general, el precio de una casa o un piso debe situarse en un rango que pueda alcanzarse en unos 30 años mediante los ingresos por renta.
Este llamado multiplicador de la renta se calcula de la siguiente manera:
- Renta mensual en pesos mexicanos x 360 meses (30 años) = precio razonable del inmueble.
Suponiendo una renta mensual de $3000 pesos como ejemplo, este es el valor:
- $3000 x 360 meses = $1,080,000 pesos.
En este caso, la casa o departamento no debería costar más de $1,080,000 pesos. Por supuesto, este cálculo solo da una orientación aproximada del precio de la vivienda.
Un consejo, cuando busques una propiedad, no te fijes solamente en el precio actual.
Asegúrate de tener en cuenta los principales factores que determinan la evolución del valor del inmueble.
Además de la ubicación de la vivienda, se incluyen los servicios, las conexiones de transporte y otros factores de la zona periférica: por ejemplo, centros comerciales, negocios, guarderías y escuelas, hospitales, pero también espacios verdes.
6. Prevé gastos complementarios
También debes pensar en los costes que se producen, además del precio de compra de las propiedades de inversión.
Solo así se puede estimar de forma realista el posible rendimiento. Los costes auxiliares incluyen estas partidas:
- Comisión del corredor (corretaje);
- Impuesto sobre transmisiones patrimoniales;
- Gastos notariales y judiciales.
Estos gastos representan una proporción considerable de los costes totales al comprar un inmueble.
7. Elige el financiamiento adecuado
Dependiendo de la cantidad de capital que tengas, podrás obtener un determinado porcentaje de valor de la propiedad a través del financiamiento.
Si es previsible que el préstamo pueda devolverse en un plazo breve (por ejemplo, en 15 años), el tipo de interés fijo debe elegirse en consecuencia. Al fin y al cabo, cuanto más corto sea el tipo de interés fijo, más favorables suelen ser las ofertas de préstamo de los bancos.
En determinadas circunstancias, también es posible un préstamo de reembolso total. En este caso, devuelves la totalidad del préstamo durante el periodo de interés fijo, de modo que has pagado la totalidad de la propiedad de inversión y no tienes deudas al final del periodo del préstamo.
Estos préstamos de reembolso total también están disponibles actualmente a tipos muy favorables, pero los bancos suelen exigir cuotas bastante elevadas, de hasta el 4% del importe del préstamo. Piensa bien si podrás pagar esta cantidad cada mes durante toda la duración del préstamo para poder invertir en bienes raíces.
Al financiar la inversión de capital inmobiliario, asegúrate también de que el importe del préstamo no sea demasiado bajo. Si el inmueble está rentado, ganarás dinero regularmente y se facilitará el pago.
Sin embargo, es posible que incurras en gastos financieros por medidas de mantenimiento y/o reparaciones del piso, que deberás tener en cuenta, a grandes rasgos, en la financiación de la construcción.
Es aconsejable añadir entre un 10% y un 20% al importe de la inversión para estar preparado para lo imprevisible.
8. Sé realista en cuanto a la rentabilidad de la inversión en bienes raíces
El rendimiento y retorno que puedes esperar de tu inversión inmobiliaria dependen de los ingresos por renta, los costes secundarios y la plusvalía de la zona. Sin embargo, hay otros elementos que también intervienen en el cálculo.
Cómo calcular la rentabilidad bruta de la inversión inmobiliaria
Suponiendo una renta anual de $36,000 ($3000 pesos al mes) y un valor de mercado de $1,080,00 de pesos, el rendimiento bruto se calcula de la siguiente manera:
- $36,000 / $1,080,000 * 100 = 3.3 %
Cómo calcular el coste de adquisición de un inmueble
El rendimiento bruto no incluye los gastos (por ejemplo, de reparación y mantenimiento). Asimismo, no se incluyen los costes comúnmente denominados «costes de adquisición». Para determinar el total de los costes de adquisición, se suma el precio de compra a los costes auxiliares de compra:
- Precio de compra + gastos notariales/judiciales + honorarios del corredor + impuesto de transmisiones patrimoniales = gastos de adquisición.
Cómo calcular los ingresos netos por renta de su inversión de capital «inmobiliario»
Los ingresos que realmente genera a través de la renta dependen de los gastos de funcionamiento no prorrateables, así como de la reserva anual para reparaciones, por ejemplo. La fórmula aquí es:
- Renta anual – gastos de explotación no prorrateables – reserva anual = ingresos netos por renta.
Cómo calcular el rendimiento neto de su inversión inmobiliaria
Para calcular el rendimiento neto de su inversión en bienes inmuebles, puede utilizar la siguiente fórmula simplificada:
- Ingresos netos por renta/ Costes de adquisición * 100 = Rendimiento neto
Si, por ejemplo, suponemos un coste de adquisición de $1,200,000 pesos y unos ingresos netos por renta de $6,500 pesos al mes ($78,000 pesos al año) para el inmueble mencionado anteriormente, la rentabilidad neta se calcula de la siguiente manera:
- $78,000 pesos / $1,200,000 pesos * 100 = 6.5%.
Para calcular el rendimiento neto real, deben incluirse también los costes de los intereses y de la amortización de la financiación de la construcción, así como las reparaciones y el mantenimiento en que se haya incurrido durante la compra del inmueble.
Las ventajas fiscales que derivan de la renta también influyen en este caso. Estos factores aún no están incluidos en el cálculo de la muestra.
9. Decide si vivirás o no en la propiedad
El hecho de que vivas en el inmueble de inversión influye en la rentabilidad de la compra y en el rendimiento que obtenga.
Básicamente, se puede decir que la propiedad destinada a la renta es más adecuada como inversión que la ocupada por el propietario.
No obstante, si la zona es de alta plusvalía, de todas formas podrás obtener un atractivo retorno, aunque no generes ingresos por concepto de renta.
10. Selecciona con cuidado tus inquilinos
Si quieres invertir en bienes raíces para rentar la propiedad, debes tomarte tiempo para buscar cuidadosamente un inquilino.
La fiabilidad del inquilino determinará hasta qué punto el inmueble le resultará rentable como inversión.
Es fundamental elegir inquilinos que tengan la solvencia necesaria. Si hay impagos de la renta, esto puede ponerte en apuros financieros si todavía tienes que pagar el préstamo inmobiliario.
Es mejor pedir una prueba de ingresos a los posibles inquilinos y comprobarla a fondo. Insiste también en un informe de crédito para protegerse de sorpresas desagradables.
Por otro lado, debes tener cuidado con la forma en que estableces el acuerdo de renta, ya que hay muchos aspectos a considerar, como:
¿Amoblado o no?
En algunos casos, los propietarios optan por rentar los inmuebles semi o completamente amoblados.
Esto se debe a que, en algunas zonas, los inmuebles que ya están equipados pueden rentarse a un mejor precio.
En otros casos, el propietario simplemente no quiere retirar muebles y otros bienes de la casa o departamento que rentará, ya que esto representará costos extra y complejidades de almacenamiento.
A la hora de rentar, debes definir este punto para tomar la decisión más conveniente.
Gastos de mantenimiento
¿Serán asumidos por el inquilino o te encargarás directamente? Es otra pregunta que también debes definir.
Quizás, puedes establecer que el inquilino pague un determinado grupo de gastos, asociados con su disfrute, como servicios de electricidad y agua, por ejemplo, mientras que tú te encargas de aquellos relacionados con el inmueble, como el mantenimiento del condominio.
Depósitos y protección
Para cuidar tus finanzas a intereses, debes pedir un monto de depósito que sirva como cobertura en caso de daños ocasionados por el inquilino.
Es recomendable que este monto equivalga al menos 1 mes de la tarifa de renta.
Avales y garantías
Además del monto de depósito, puedes pedir avales de terceros, respaldados por otras propiedades en la ciudad, para ampliar la prevención y protección de tus intereses.
Desalojo y multas
Dentro del contrato de renta, debes establecer condiciones necesarias sobre los desalojos y multas, por ejemplo, a partir de cuántos días de deuda procederán estos mecanismos.
11. Calcula la rentabilidad específica de la operación de renta
Si destinas el inmueble para la renta luego de invertir en bienes raíces, es importante que midas la rentabilidad específica de esta operación.
Para ello, te recomendamos tener presentes los siguientes elementos:
Multiplicador de renta
Una primera indicación aproximada de si el precio de compra de un inmueble está justificado la proporciona el llamado multiplicador de renta.
Muestra si tu inversión inmobiliaria merece la pena. En general, se considera que un inmueble es rentable si el multiplicador es inferior a 25 ingresos netos anuales por concepto de renta.
Por ejemplo, si anualmente ganarás $200 mil pesos por renta y el inmueble tiene un precio de $4 millones de pesos, el resultado de multiplicador es de 20, un número muy atractivo.
Rendimiento neto de renta
Es el indicador de si una inversión inmobiliaria es rentable. En comparación con el multiplicador de la renta, el rendimiento neto tiene en cuenta tanto los costes auxiliares de la compra como los de gestión continua para el mantenimiento y la administración del inmueble.
Es decir, tal vez en inmueble tenga un precio de $4 millones, pero durante los 20 años proyectados anteriormente, generará $300 mil más por concepto de gastos de gestión.
Esto, por supuesto, disminuiría el rendimiento neto.
12. Siempre acude a expertos
El mercado de bienes raíces puede ser complejo, ya que involucra finanzas, aspectos jurídicos y particularidades de negocio.
Por eso, no dudes en acudir a agencias inmobiliarias que puedan asesorarte durante todo el proceso, defendiendo tus intereses y capital.
También, a la hora de comprar e invertir en bienes raíces, enfócate en hacerlo a través de desarrolladores y otros actores de mercado con experiencia y que ofrecen garantías y las mejores condiciones posibles.
¿Tiene sentido invertir en bienes raíces?
A lo largo de este artículo hemos valorado de forma objetiva el hecho de invertir en bienes raíces, dejando claro que tiene grandes ventajas, pero también plantea retos.
Sin duda, en caso de hacer un balance sobre esta oportunidad de inversión, el resultado es muy positivo, por lo cual no es casualidad que sea ampliamente recomendada por especialistas en finanzas y temas asociados.
La plusvalía tradicional y las oportunidades de generar ingresos a través de la renta son algunos de los grandes argumentos a favor.
Por otro lado, comprar una casa o departamento agregará valor a tu patrimonio y te permitirá disponer de un nuevo legado familiar, sobre todo si se trata de propiedades modernas, dentro de cotos y desarrollos de calidad.
Esperemos que estos grandes consejos te ayuden y te puedan orientar sobre como invertir en bienes raíces para que disfrutes de los grandes beneficios de este giro.
Tener en cuenta todos estos elementos claves puede marcar la diferencia, de manera significativa, en cuanto a expectativas de rentabilidad y retorno de inversión.
¡No lo olvides!
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