Todo inversionista en bienes raíces tiene el objetivo de alcanzar un atractivo ROI inmobiliario. Un buen retorno de inversión no es solo aquel que tiene un significativo margen de plusvalía, sino que también permite obtener el dinero de vuelta en un plazo conveniente e ideal.
No existe una fórmula del éxito única para obtener un excelente ROI inmobiliario. Se trata de un aspecto que depende de una amplia cantidad de variables que debemos analizar y considerar antes de tomar una decisión de compra.
Para ayudarte a dar este paso, en este artículo te mostraremos los principales aspectos que influyen en el retorno de inversión en bienes raíces.
¡Lee hasta el final!
Primero que todo, ¿qué es realmente el ROI inmobiliario?
Es necesario empezar por definir de manera clara y exacta qué es el ROI inmobiliario.
El ROI en sí es la potencial ganancia que se obtendrá como retorno de una inversión. Entonces, en el mercado inmobiliario, no es más que el rédito económico que se recibirá en un determinado periodo de tiempo a partir de la compra de una propiedad.
Este beneficio llega a manos del inversionista de diferentes maneras, y las dos principales son:
Plusvalía
Es un concepto ampliamente abordado en el mundo de las bienes raíces, y es producto de la apreciación que tradicionalmente obtienen las casas, departamentos e inmuebles en general.
Por ejemplo, en Zapopan, la tasa de apreciación de inmuebles se ha mantenido sobre el 5% en los últimos años, por lo cual los inversionistas hoy poseen propiedades que son mucho más costosas que cuando las adquirieron quizás hace una década.
Renta
No es necesario esperar a que una propiedad se aprecie con el paso de los años para obtener ganancia. De inmediato, se puede obtener rédito económico a través de la operación de renta.
La renta es un ingreso mensual fijo fácil de proyectar, de acuerdo a las características del mercado de la ciudad, que tiene un impacto directo en el ROI.
Es importante considerar que la renta, al igual que el precio de la propiedad en sí, tiende a apreciarse. Por ejemplo, los costos de arriendo en la Zona Metropolitana de Guadalajara hoy son alrededor de un 50% más costosos que hace 15 años.
Dicho esto, la fórmula del ROI se vería de la siguiente manera:
ROI Inmobiliario = Ganancia – Inversión / inversión x 100
Es decir, al total de la ganancia se le resta la inversión y, luego, este resultado se divide nuevamente entre el monto de inversión.
Por ejemplo, imaginemos las siguientes variables:
- 5 millones de pesos de ganancia total, entre renta y plusvalía.
- 3 millones de pesos de inversión total, tomando en cuenta costo de mercado y otros gastos.
En este contexto, a los 5 millones de ganancia le restaríamos los 3 millones de inversión total, dándonos como resultado 2 millones.
Finalmente, los dos millones de pesos los dividimos entre los 3 millones de inversión y obtenemos un resultado de 0.66, que multiplicado por 100 da un ROI inmobiliario del 66% del dinero invertido inicialmente.
Esta es solo una de varias fórmulas de calcularlo. Existen cálculos más profundos, que segmentan ganancias brutas y netas, entre otras variables, que demandan apoyo experto para su realización.
Entonces, ¿qué influye en el ROI inmobiliario?
Ahora que entiendes a ciencia cierta en qué consiste esta métrica fundamental para los inversionistas, veamos los factores que influyen y potencian al ROI inmobiliario.
¡Atención!
1. Calidad del desarrollo
En primer lugar, te invitamos a hacer inversiones en propiedades que estén dentro de cotos y fraccionamientos privados.
Estas comunidades cuentan con diferentes atractivos, seguridad y puntos a favor que las convierten en excelentes opciones para la compra de inmuebles, fomentando la apreciación y plusvalía.
Lógicamente, debes elegir los mejores desarrollos en cuanto a diseño, calidad, ingeniería y diferentes características, que preferiblemente tomen en cuenta aspectos relacionados con la sustentabilidad y convivencia con el medio ambiente.
Sumado a esto, los desarrolladores deben ser empresas formales y confiables, que establezcan condiciones de compra claras y respeten todos los derechos del propietario.
2. Amenidades
Las amenidades están directamente asociadas con el estilo de vida y ese factor aspiracional relacionado con la compra de bienes raíces.
Por ese motivo, tienen un importante impacto en el valor de los inmuebles y, también, en sus proyecciones de apreciación y plusvalía.
Algunas de las amenidades que forman parte de los mejores desarrollos son:
- Zona de albercas;
- Caminerías;
- Áreas verdes;
- Terrazas con hermosa vista;
- Gimnasio.
Un desarrollo con todos estos atractivos, sin dudas, es un sitio soñado para vivir, que se apreciará de forma constante.
3. Seguridad
Vivir en paz y con tranquilidad es uno de los grandes objetivos de múltiples familias, y este valor agregado incentiva a pagar más por los bienes raíces.
Los desarrollos con seguridad privada y acceso controlado son la mejor alternativa si buscas plusvalía y rentabilidad.
Además, en general, debes apuntar a zonas de la ciudad que no sean consideradas como altamente peligrosas, ya que esto puede afectar la apreciación de su inmueble, incluso aunque se encuentre dentro de un coto con vigilancia privada.
4. Niveles de demanda
El mercado de bienes funciona como cualquier otro en cuanto a dinámica de precios: esta varía de acuerdo a la relación de oferta y demanda.
Las zonas más demandadas de la ciudad tienden a apreciarse con mayor velocidad, generando mejores expectativas a los inversionistas.
Por otro lado, esto también favorece el aumento de los precios de las rentas, en caso de que también quieras destinar el inmueble para este tipo de operaciones.
Rentar un departamento, sumado a la apreciación usual de este tipo de bienes, mejora de manera considerable el ROI inmobiliario.
5. Ubicación
Otro factor que influye de manera directa en el ROI inmobiliario es la ubicación. Las zonas de fácil acceso, que conduzcan a puntos estratégicos de la ciudad, suelen ser las preferidas de las familias.
En los últimos tiempos, debido al auge de la vida saludable y los altos niveles de contaminación típicos de las grandes ciudades, las colonias que permiten estar en contacto con la naturaleza – por ejemplo, cerca de bosques – están siendo mejor valoradas y tienen una excelente proyección de apreciación.
Lo ideal es encontrar un balance: estar cerca de la naturaleza y, a la vez, de diferentes zonas de interés para el día a día.
6. Ambiente laboral y de negocios
Este es uno de los aspectos que incentiva la demanda y le da valor y atractivo a determinadas zonas. Es muy favorable que los desarrollos estén cerca de grandes centros de trabajo o, al menos, que su ubicación permita acceder rápidamente a autopistas y vías que llevan hacia estos.
Por otro lado, en caso de que planees rentar la propiedad que próximamente comprarás, atraerás potenciales inquilinos con muy buen perfil, como gerentes y ejecutivos.
7. Ambiente educativo y académico
La cercanía con instituciones educativas, especialmente universidades, también puede ayudar a mejorar la perspectiva de retorno de inversión inmobiliaria.
En estas zonas se radican cientos de jóvenes universitarios, algunos procedentes de otras ciudades del país, lo cual incrementa la demanda tanto de renta como de compra, favoreciendo así los precios.
Además, la llegada de universitarios suele ir acompañada del desarrollo comercial del lugar, especialmente de opciones de esparcimiento y diversión que tanto llaman la atención a este público.
8. Panorama y perspectiva de la ciudad
Por último, pero no menos importante, debes tomar en cuenta el panorama y la perspectiva de la ciudad para valorar y proyectar el ROI inmobiliario.
Las ciudades en constante crecimiento, con excelente clima laboral y productividad, son la mejor alternativa para las inversiones en bienes raíces.
Un ejemplo de esto es la Zona Metropolitana de Guadalajara, una imponente metrópoli que se ha consolidado como uno de los grandes centros económicos y profesionales de México y América Latina en general.
Constantemente, profesionales y empresarios llegan a la ZMG en busca de nuevas oportunidades y para concretar diferentes proyectos, lo cual incrementa la demanda de inmuebles – tanto para la compra como para la renta – y fomenta un entorno altamente productivo.
¿Cómo hacer un cálculo preciso del ROI inmobiliario?
Garantizar que una propiedad cuente con todos los elementos mencionados influirá de manera positiva en el ROI inmobiliario.
Pero esto no quiere decir que debas invertir a ciegas. Aunque notes todas estas condiciones, lleva esta métrica a la práctica y haz el cálculo para que estimes la viabilidad de tu movimiento de capital.
Para hacer un cálculo certero de ROI inmobiliario necesitas tomar muy en cuenta los siguientes consejos:
¡Toma en cuenta todos los gastos!
Uno de los grandes errores que cometen algunos inversionistas al calcular el ROI inmobiliario es tomar en cuenta únicamente el costo de mercado de la propiedad.
Sin embargo, este no es el único monto que tendrá un impacto en la inversión. También es importante considerar gastos asociados a honorarios profesionales de asesores, impuestos, trámites e intereses bancarios, en caso de que apliquen.
Sumado a esto, para que tengas una visión más amplia de la inversión a largo plazo, puedes añadir al total el dinero que deberás destinar al mantenimiento de la propiedad durante un periodo de tiempo determinado.
Por supuesto, si compras una propiedad en obra gris, tendrás que sumar el presupuesto en remodelación y construcción.
Tomando en cuenta esto último, siempre es más recomendable comprar bienes inmuebles 100% construidos, en los cuales no debas hacer gastos adicionales para su acondicionamiento, ya que estos son complejos de proyectar.
De igual manera, ¡suma todos los beneficios probables!
Así como los gastos, también tienes que considerar todos los beneficios y fuentes de rentabilidad que obtendrás con la compra de un inmueble.
La plusvalía derivada de la apreciación de la propiedad no es la única ganancia que obtendrás al hacer una inversión de este tipo.
También, debes considerar si destinarás el inmueble para la renta, ya que esto te generará un ingreso fijo y mensual que tendrás que incluir en la proyección del total de ganancias.
No dudes en acudir a ayuda experta
Además de lo mencionado, también debes considerar factores del entorno para medir tu ROI inmobiliario.
La inflación anual, la variación de las tasas de interés de los bancos y la dinámica de plusvalía en diferentes zonas de la ciudad, entre muchas otras cosas, son aspectos a analizar en un panorama general que permita una acertada proyección de retorno de inversión.
Debido a esta potencial complejidad, una de las recomendaciones que conviene seguir es acudir a expertos para recibir la asesoría necesaria y contar con apoyo al realizar el cálculo.
Economistas y empresas expertas en el mercado inmobiliario podrán ayudarte durante todo el proceso.
¡Y eso es todo! Ya conoces cuáles son los principales factores que influyen en el ROI inmobiliario y de qué calcularlo con precisión.
¡Obtener un atractivo retorno de inversión es posible!
Solo debes garantizar que la propiedad cumpla con todas estas condiciones clave, asociadas a la exclusividad, el buen estilo de vida y la tranquilidad de sus habitantes.
Y, recuerda, acude a desarrolladores formales y transparentes, para que no corras ningún tipo de riesgo en tu movimiento de capital.
Además del ROI inmobiliario, tu seguridad y tranquilidad deben formar parte de tus prioridades al invertir en una casa o departamento.
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