Para que el mercado de compra y venta de propiedades pueda funcionar, debe existir la valuación de bienes inmuebles. Sin ese proceso esencial, no se podría determinar el precio real de las propiedades.
Hay diversos factores tangibles e intangibles que inciden en el costo de una casa o departamento, y tienen que ver con aspectos económicos, sociales, jurídicos y físicos.
En este post te explicaremos con mayor exactitud qué es la valuación de bienes inmuebles y en qué consiste este procedimiento.
¡Acompáñanos hasta el final!
¿Qué es la valuación de bienes inmuebles?
El proceso cuyo objetivo es precisar y establecer el valor de una propiedad se conoce como valuación de bienes inmuebles. También incluye -de ser el caso- el costo de las bienhechurías que tenga.
Este recurso es necesario para el buen funcionamiento de la compra y venta de propiedades como casas, departamentos, terrenos, oficinas, centros comerciales y demás.
En México, el organismo que regula la valoración de una propiedad, es el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (Indaabin). En la actualidad hay 153 peritos valuadores en el Padrón Nacional.
¿En qué consiste la valuación de bienes inmuebles?
El trabajo comienza con el análisis que el perito valuador debe hacer. Esto solo es posible tomando en cuenta todos los factores que intervienen, ya sean tangibles o intangibles.
Pero ¿Qué significa esto?, pues no es más que poner en la mesa todos esos elementos que inciden directamente en que un bien inmueble cueste más o menos cantidad de dinero.
Lo tangible es todo aquello físico que tenga la propiedad, y lo intangible se refiere a lo que no se puede tocar, como por ejemplo: la reputación que tenga la zona donde se encuentra el inmueble, si es considerada segura, si se habla de forma positiva o negativa del lugar, si es referencia en calidad de vida, entre otros.
El análisis del perito no es para nada subjetivo. Por el contrario, supone experiencia, responsabilidad, legalidad, transparencia, integridad e independencia.
Métodos técnicos empleados en el avalúo
Aparte del promedio de costo de acuerdo al mercado, estos expertos aplican otros métodos técnicos al momento de hacer la valoración de una propiedad.
Uno de ellos es determinar la renta o capital que puede producir el inmueble por su uso, alquiler o explotación. Y otro es utilizando el costo de reposición aplicado a propiedades que fueron construidas hace un tiempo, trayendo al valor actual y restando la depreciación acumulada.
A continuación, te mencionaremos cuáles son los factores que se toman en cuenta para darle el valor merecido a una propiedad.
Factores presentes en el avalúo de una propiedad
Al momento de hacer la valuación de bienes inmuebles no se debe menospreciar ningún elemento que pueda influir en el precio.
Estos factores se pueden dividir en dos: los favorables que benefician a la propiedad y los desfavorables.
1. Favorables
- Ubicación.
- Número de habitaciones que tenga.
- Amenidades y calidad de las áreas comunes.
- Antigüedad.
- Conservación.
- Mantenimiento.
- Información legal.
- Acceso, orientación y ubicación en relación con la calle.
- Tamaño óptimo.
- Relación entre la superficie útil o habitable y la construida.
- Equipamiento urbano, referido a los espacios públicos como aceras, parques, plazas y estacionamientos cerca de la propiedad.
- Servicios completos que posea como agua, electricidad, gas, internet, aseo, entre otros.
- Plusvalía que pueda adquirir con el tiempo.
- Si la propiedad es residencial, comercial o industrial.
- Adecuaciones y mejoras.
2. Desfavorables
- Mala ubicación.
- Tamaño no óptimo.
- Mala construcción.
- Falta de mantenimiento.
- Servicios incompletos.
- Muchos años de haber sido edificada.
- Relación excesiva entre la superficie de terreno y la construida.
- Difícil acceso.
¿Cómo se lleva a cabo la valuación de bienes inmuebles?
Luego de que el perito valuador culmina el análisis inicial, le sigue el paso de identificar propiedades similares para así calcular el valor por metro cuadrado.
Para eso debe comparar el bien inmueble en cuestión, con otros que tengan características similares. Esta etapa es importante porque así se sabrá, además del precio, la competencia que tenga la propiedad en el mercado.
Al culminar ese paso, ya se puede levantar el informe de la valuación. Este documento va firmado por el perito.
Cabe señalar que el experto en avalúo es un profesional que debe cumplir con el siguiente perfil:
- Tener formación técnica o universitaria con especialización en el tipo de bienes que valuará.
- Formar parte del Padrón Nacional de Peritos Valuadores del Indaabin.
- Estar registrado en el portal de la Sociedad Hipotecaria Federal.
Beneficios de la valuación de bienes inmuebles
Contar con un buen proceso de peritaje permite que se tomen decisiones acertadas en cuanto al precio final que tendrá una propiedad y respecto al valor real del mercado en el tiempo presente.
En ese sentido, podemos mencionar los 7 beneficios de una correcta valuación de bienes inmuebles:
- Precisión en el precio de la propiedad
- Conocer las características objetivas del inmueble.
- Confirmar la dirección electrónica en el Registro Público de la Propiedad.
- Conocer el tiempo de vida funcional y restante del inmueble.
- Determinar los estándares de calidad de la construcción.
- Validez legal y certeza jurídica.
- Evitar pérdidas financieras.
¿Cuáles son los tipos de valuaciones de bienes inmuebles?
Hay diferentes tipos de valuaciones destinadas a cada caso, podemos mencionar las siguientes:
- Avalúo hipotecario: determina el valor del inmueble y se puede utilizar para la venta de propiedades o para solicitar un crédito hipotecario.
- Avalúo fiscal o catastral: funcionan como sustento para el pago de impuestos.
- Avalúo comercial: estima el precio del inmueble para saber en cuánto se puede vender o comprar.
- Avalúo para determinación de rentas: es un informe actual que permite calcular indemnizaciones por pagos no recibidos y cierre de contratos.
- Avalúo para seguro: provee un informe que determina el monto en que se asegurará una propiedad.
Un buen servicio de peritaje, es garantía de que los procesos que están presentes en el sector inmobiliario fluyan de la mejor manera.
Esto no solo es necesario a la hora de vender una casa o departamento, sino también al momento de invertir. Si se hace una certera valuación de bienes inmuebles, el negocio que se realice será exitoso.
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